Em Portugal não existe tabela obrigatória para comissões imobiliárias. A prática de mercado situa-se entre 3% e 5% do preço de venda, acrescidos de IVA (23%). Para um imóvel de 250.000€, isso representa entre 9.225€ (3% + IVA) e 15.375€ (5% + IVA). Os honorários são habitualmente pagos pelo vendedor, apenas em caso de venda bem-sucedida.
A comissão do consultor imobiliário é um dos principais custos da venda para o vendedor. Perceber o que está incluído — e o que não está — é essencial para avaliar propostas e decidir com quem trabalhar.
Qual é a comissão imobiliária típica em Portugal?
Em Portugal, ao contrário de outros países, não existe uma tabela de honorários legalmente fixada para a mediação imobiliária. Cada agência ou consultor define livremente os seus honorários. Na prática de mercado em 2026:
| Taxa de comissão | IVA incluído | Imóvel 200.000€ | Imóvel 300.000€ | Imóvel 400.000€ |
|---|---|---|---|---|
| 3% | 3,69% | 7.380€ | 11.070€ | 14.760€ |
| 3,5% | 4,305% | 8.610€ | 12.915€ | 17.220€ |
| 4% | 4,92% | 9.840€ | 14.760€ | 19.680€ |
| 5% | 6,15% | 12.300€ | 18.450€ | 24.600€ |
Quem paga a comissão imobiliária?
Em Portugal, os honorários de mediação são habitualmente pagos pelo vendedor. O contrato de mediação (mandato) é assinado com o vendedor, que contrata o consultor para vender o seu imóvel. A comissão só é devida em caso de venda efectivada — não há honorários se o imóvel não vender.
Em alguns mercados internacionais existe a figura do "buyer's agent" — um consultor que representa o comprador e é pago por este. Em Portugal, este modelo ainda é pouco comum, embora esteja a crescer. O mais habitual é que o consultor represente o vendedor, independentemente de quem "encontrou" o comprador.
O que inclui a comissão — e o que pode não incluir
Normalmente incluído
- Avaliação de mercado e definição de preço de listagem
- Preparação para venda: sugestões de home staging, identificação de pontos a melhorar
- Fotografia profissional e/ou vídeo
- Publicação em portais imobiliários (Idealista, Imovirtual, outros)
- Qualificação de potenciais compradores
- Gestão e acompanhamento de visitas
- Negociação em nome do vendedor
- Acompanhamento do processo do CPCV até à escritura
- Coordenação com advogados, notários e bancos
Habitualmente cobrado à parte (verifique)
- Fotografia 3D ou virtual tour de alta qualidade
- Publicidade paga em portais (promoções de destaque)
- Obras de preparação ou home staging profissional
- Tradução de documentação para compradores estrangeiros
O que perguntar antes de assinar: "O que está exactamente incluído nos honorários?" e "Existem custos adicionais que não estão cobertos?" Uma proposta com 3% mas com muitos extras pode ser mais cara do que outra com 4% tudo incluído.
Mandato exclusivo vs. mandato aberto
Um dos aspectos mais importantes do contrato de mediação é a exclusividade:
Mandato exclusivo: o vendedor só pode trabalhar com um consultor durante um período definido (habitualmente 3 a 6 meses). O consultor tem garantia de receber os honorários se vender nesse período, o que justifica maior investimento na promoção do imóvel. Em geral, tem honorários ligeiramente mais baixos e maior comprometimento do consultor.
Mandato aberto (sem exclusividade): o vendedor pode trabalhar com vários consultores em simultâneo. O risco para o consultor é maior (pode não receber mesmo investindo tempo), o que resulta em menor comprometimento e, frequentemente, honorários mais elevados. A multiplicidade de consultores pode criar incoerência na comunicação do imóvel ao mercado.
Na maioria dos casos, o mandato exclusivo com um consultor de confiança resulta numa venda mais rápida e melhor.
Como comparar propostas de diferentes consultores
A taxa de comissão não deve ser o único critério de escolha. Uma proposta com 3% de honorários com pouca dedicação pode resultar em menos valor do que uma proposta com 5% de um consultor que conhece o mercado local e consegue negociar um preço 5 a 10% superior.
Os critérios mais relevantes para avaliar um consultor:
- Conhecimento do mercado local: quanto vale o imóvel segundo o consultor? Consegue justificar com dados de transacções recentes?
- Historial de vendas na zona: quantas casas vendeu na sua zona nos últimos 12 meses?
- Plano de marketing concreto: que portais? Fotografia profissional? Anúncio exclusivo ou partilhado?
- Referências de clientes anteriores
- Disponibilidade e comunicação: como vai manter o vendedor informado?
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Conhecer a Nossa PropostaPerguntas frequentes sobre comissão imobiliária
Qual é a comissão imobiliária em Portugal?
Em Portugal não existe tabela obrigatória. A prática de mercado situa-se entre 3% e 5% do preço de venda, acrescidos de IVA (23%). Para um imóvel de 250.000€, isso representa entre 9.225€ e 15.375€.
Quem paga a comissão imobiliária?
Em Portugal, os honorários são habitualmente pagos pelo vendedor. A comissão só é devida em caso de venda efectivada.
O que inclui a comissão do consultor imobiliário?
Os honorários cobrem habitualmente: avaliação de mercado, preparação e divulgação do imóvel, qualificação de compradores, gestão de visitas, negociação e acompanhamento do processo legal até à escritura.
Vale a pena pagar comissão ou devo vender sem imobiliária?
Depende da sua disponibilidade, conhecimento do mercado e conforto com processos legais. A comissão é 3–5% do valor de venda, mas um consultor experiente pode frequentemente negociar um preço superior ao que um particular conseguiria, além de gerir todo o processo com menos risco.