O CPCV (Contrato-Promessa de Compra e Venda) é o contrato pelo qual vendedor e comprador se comprometem a concretizar a venda em data e condições acordadas. Para o vendedor, as cláusulas mais críticas são: o valor e forma de pagamento do sinal, o prazo até à escritura, as condições suspensivas que podem libertar o comprador, e as consequências do incumprimento — se o vendedor não cumprir, tem de devolver o sinal em dobro.
O CPCV não é um simples formulário. É um contrato com força legal plena que vincula as duas partes. Para o vendedor, assinar um CPCV mal redigido ou sem perceber as suas implicações pode ter consequências significativas — tanto financeiras como de prazo.
O que é o CPCV e o que faz
O Contrato-Promessa de Compra e Venda é um contrato preparatório: antecede a escritura definitiva e define as condições sob as quais a transacção se vai concretizar. Ao contrário da escritura, não transfere a propriedade — mas cria obrigações legais para ambas as partes.
O CPCV é especialmente importante quando há um intervalo de tempo entre o acordo e a escritura — o que é quase sempre o caso. Esse intervalo existe porque o comprador precisa de tempo para obter o crédito bancário, ou porque as partes precisam de organizar documentação, datas de mudança ou escrituras em paralelo (como numa troca de casa).
As cláusulas essenciais para o vendedor
- 01 Identificação do imóvel: artigo matricial, fracção, descrição predial, áreas e composição. Garante que não há ambiguidade sobre o que está a ser prometido vender.
- 02 Preço e condições de pagamento: valor total acordado, valor do sinal pago neste acto e restante montante a pagar na escritura. Verifique se o sinal é em dinheiro imediato (melhor para o vendedor) ou se inclui condições.
- 03 Prazo para a escritura: a data ou prazo máximo até à qual a escritura tem de ser celebrada. Prazos muito longos (acima de 6 meses) aumentam o risco de mercado para o vendedor — se o mercado subir, fica preso ao preço acordado.
- 04 Condições suspensivas: cláusulas que condicionam a obrigação do comprador à verificação de uma condição — tipicamente a aprovação do crédito bancário. Se a condição não se verificar, o comprador pode desistir sem perder o sinal. O vendedor deve conhecê-las e entender em que situações fica desprotegido.
- 05 Estado do imóvel e encargos: declaração de que o imóvel está livre de ónus e encargos, ou identificação dos que existem (hipotecas a liquidar na escritura). O vendedor que não declarar encargos que existem pode responder legalmente por eles.
- 06 Consequências do incumprimento: o regime-padrão do Código Civil estabelece que se o comprador não cumprir perde o sinal; se o vendedor não cumprir, tem de devolver o sinal em dobro. Cláusulas específicas podem alterar este regime — leia com atenção.
O sinal: quanto pedir e o que significa
O sinal é a quantia paga pelo comprador no momento da assinatura do CPCV como garantia do seu compromisso. Tipicamente situa-se entre 10% e 20% do preço de venda, mas não existe valor legalmente fixado — é negociável.
Para o vendedor, um sinal mais elevado é vantajoso por duas razões: cria maior comprometimento do comprador (menos provável de desistir) e protege melhor o vendedor se o comprador não concretizar. Um sinal de 10% num imóvel de 250.000€ representa 25.000€ que o comprador perde se não avançar — o que é um dissuasor significativo.
Atenção: se o comprador desistir após o CPCV por razões fora das condições suspensivas, perde o sinal. Mas se o vendedor não cumprir — por qualquer razão — tem de devolver o sinal em dobro. Para um sinal de 25.000€, o vendedor devolveria 50.000€. Esta é a penalidade-padrão do artigo 442.º do Código Civil.
Condições suspensivas: o que o vendedor precisa de saber
A cláusula de condição suspensiva de crédito é a mais comum nos CPCV em Portugal. Estabelece que a obrigação do comprador só se mantém se o crédito bancário for aprovado até uma determinada data.
Para o vendedor, esta cláusula significa que o comprador pode, legitimamente, não avançar com a compra se o banco não aprovar o financiamento — sem perder o sinal. Isto é razoável do ponto de vista do comprador, mas cria risco para o vendedor: pode passar 3 meses com o imóvel bloqueado e, depois, ter de recomeçar o processo de venda.
Para mitigar este risco, o vendedor pode:
- Pedir prova de pré-aprovação de crédito antes de assinar o CPCV
- Negociar um prazo mais curto para a condição suspensiva (ex: 30 dias em vez de 60)
- Estabelecer que o imóvel pode ser re-comercializado durante o período da condição suspensiva (raro, mas possível em negociações complexas)
O que acontece em caso de incumprimento
Se o comprador não cumprir
Se o comprador não comparecer à escritura na data acordada ou se recusar a concretizar a compra sem justificação contratual, perde o sinal (fica para o vendedor). O vendedor pode também recorrer a tribunal para exigir o cumprimento forçado ou uma indemnização adicional, se os danos forem superiores ao valor do sinal.
Se o vendedor não cumprir
Se for o vendedor a não comparecer à escritura ou a recusar a venda, tem de devolver o sinal em dobro ao comprador. Adicionalmente, o comprador pode requerer execução específica do contrato — ou seja, obter uma sentença judicial que substitui a vontade do vendedor e formaliza a transmissão da propriedade nas condições do CPCV. Esta possibilidade é prevista no artigo 830.º do Código Civil e é um mecanismo poderoso para o comprador.
Importante: o vendedor não se pode "arrepender" de uma venda a preço mais baixo que encontrou depois do CPCV, sem custo. A devolução do sinal em dobro é a consequência mínima — e o comprador pode, além disso, ir a tribunal exigir a venda mesmo contra a vontade do vendedor.
CPCV e escritura diferida na troca de casa
Quando o vendedor está também a comprar outra casa (troca de casa), o CPCV pode incluir condições específicas que protejam a sequência das duas operações. Uma delas é a escritura diferida: o vendedor assina a escritura de venda, mas permanece no imóvel durante um período acordado (até 60 ou 90 dias), enquanto finaliza a compra da nova casa.
Esta condição deve estar explicitamente prevista no CPCV, com clareza sobre: o prazo de permanência após a escritura, o valor eventualmente acordado por esse período e as condições de entrega do imóvel. Saiba mais em Como Vender uma Casa em Portugal: Guia Completo.
Precisa de apoio antes de assinar o CPCV?
Analisamos as condições do contrato consigo, antes de qualquer compromisso — para que saiba exactamente o que está a assinar.
Falar com ConsultorPerguntas frequentes sobre o CPCV
O que é o CPCV?
O CPCV (Contrato-Promessa de Compra e Venda) é um contrato preparatório pelo qual o vendedor promete vender e o comprador promete comprar um imóvel por preço, condições e prazo acordados. Não transfere a propriedade, mas vincula legalmente ambas as partes até à escritura.
Quanto deve ser o sinal no CPCV?
O sinal é habitualmente entre 10% e 20% do preço acordado. Não existe valor legalmente fixado — é negociável. Um sinal mais elevado compromete mais o comprador e protege melhor o vendedor em caso de desistência.
O que acontece se o vendedor não cumprir o CPCV?
Se o vendedor não cumprir, tem de devolver o sinal em dobro ao comprador. O comprador pode também requerer execução específica ao tribunal, forçando a concretização da venda nas condições acordadas no CPCV.
O CPCV tem de ser feito por notário?
Não é obrigatório para a maioria dos imóveis — pode ser celebrado pelas partes directamente. No entanto, para imóveis com licença de construção, o reconhecimento presencial de assinaturas é exigido. O aconselhamento jurídico antes de assinar é sempre recomendado.