Para vender uma casa em Portugal são necessários: caderneta predial actualizada, certidão de teor do registo predial, licença de utilização (imóveis construídos após 1951), certificado energético válido e ficha técnica de habitação (imóveis construídos após 2004). Se o imóvel tiver hipoteca, é necessário o distrate ou declaração do capital em dívida. A preparação completa demora entre 3 e 15 dias úteis — convém iniciar antes de publicar o imóvel no mercado.
A documentação é um dos aspectos da venda que mais frequentemente cria atrasos e stresse desnecessários — não porque os documentos sejam difíceis de obter, mas porque a maioria dos proprietários só começa a tratá-los quando já tem um comprador a aguardar. Com o tempo certo, é um processo simples e previsível.
Lista completa dos documentos obrigatórios
Documentos do imóvel
- Caderneta predial urbana actualizada — identifica o imóvel nas Finanças (número de matriz, área, valor patrimonial). Necessária para calcular o IMT e o Imposto do Selo do comprador.
- Certidão de teor do registo predial — comprova a titularidade e lista todos os ónus (hipotecas, penhoras, servidões). Tem validade de 6 meses.
- Licença de utilização — documento emitido pela Câmara Municipal que certifica que o imóvel está aprovado para habitação. Obrigatório para imóveis construídos após 7 de Agosto de 1951.
- Certificado energético — obrigatório desde 2013 para qualquer transacção. Classifica a eficiência energética do imóvel (A+ a F). Emitido por perito credenciado pela ADENE. Validade de 10 anos.
- Ficha técnica de habitação (FTH) — descreve as características técnicas e funcionais do imóvel. Obrigatória para imóveis construídos ou sujeitos a obras de reconstrução após 30 de Março de 2004.
Documentos do vendedor
- Cartão de Cidadão / BI válido
- NIF (Número de Identificação Fiscal)
- Declaração de estado civil (se casado: certidão de casamento e, se aplicável, regime de bens)
- Documento de aquisição do imóvel (escritura de compra ou habilitação de herdeiros se for herança)
Onde obter, prazo e custo de cada documento
| Documento | Onde obter | Prazo | Custo |
|---|---|---|---|
| Caderneta predial | Portal das Finanças (portaldasfinancas.gov.pt) | Imediato | Gratuito |
| Certidão de teor | Predial Online (predialonline.justica.gov.pt) ou Conservatória | 1–3 dias úteis | ~€15 |
| Licença de utilização | Câmara Municipal | 5–15 dias úteis | €0–50 |
| Certificado energético | Perito credenciado ADENE (adene.pt) | 3–10 dias úteis | €150–350 |
| Ficha técnica de habitação | Entidade construtora ou Câmara Municipal | 3–10 dias úteis | €0–30 |
| Total estimado | Até 15 dias | €165–445 |
Documentos adicionais conforme a situação do imóvel
Imóvel com hipoteca
Se o imóvel estiver hipotecado, é necessário apresentar na escritura um de dois documentos: o distrate da hipoteca (cancelamento efectivo, feito quando o crédito já está totalmente pago) ou uma declaração do banco com o capital em dívida e os dados para liquidação no acto da escritura. O banco liquida a hipoteca com parte do produto da venda no próprio acto.
Imóvel em propriedade horizontal (condomínio)
Recomenda-se uma declaração de ausência de dívidas de condomínio emitida pelo administrador. Não é legalmente obrigatória, mas muitos compradores e bancos exigem-na. Também pode ser solicitada a acta da última assembleia de condóminos com o regulamento do condomínio actualizado.
Imóvel arrendado
Se o imóvel estiver arrendado, o vendedor deve comunicar ao arrendatário a intenção de venda — o arrendatário tem direito de preferência na compra. Este processo requer prazo legal e deve ser gerido com antecedência.
Imóvel herdado
Se o imóvel foi adquirido por herança, é necessária a habilitação de herdeiros (ou escritura de habilitação) e, se a partilha não estiver formalizada, a escritura de partilha. Estes processos podem demorar semanas — é crítico iniciá-los muito antes da data de escritura.
Checklist prático para o vendedor
Ordem sugerida de preparação, da maior para a menor urgência:
- Solicitar licença de utilização na Câmara Municipal (até 15 dias úteis)
- Contratar perito para certificado energético (3–10 dias úteis)
- Obter certidão de teor do registo predial (1–3 dias úteis)
- Descarregar caderneta predial actualizada no Portal das Finanças
- Localizar/solicitar ficha técnica de habitação (se pós-2004)
- Contactar banco para distrate ou declaração de capital em dívida (se hipoteca)
- Verificar se há dívidas de condomínio pendentes
- Confirmar validade do Cartão de Cidadão e certidão de casamento
Dica prática: O consultor imobiliário pode ajudar a identificar quais documentos são necessários no caso específico do seu imóvel e, em muitos casos, pode tratar da obtenção de alguns deles directamente. Pergunte na reunião inicial o que está incluído no serviço.
Quer ajuda a preparar a documentação?
Na EDD, ajudamos a identificar e reunir toda a documentação necessária para a venda do seu imóvel. Sem stresse de última hora.
Falar com a EquipaPerguntas frequentes sobre documentação de venda
Quanto tempo antes da escritura devo preparar os documentos?
O ideal é iniciar 3 a 4 semanas antes da data prevista para escritura. A licença de utilização pode demorar até 15 dias úteis e é o documento com prazo mais variável. Os restantes documentos levam entre 1 e 10 dias úteis.
A licença de utilização é obrigatória para todos os imóveis?
Não. Imóveis construídos antes de 7 de Agosto de 1951 estão isentos da licença de utilização. Para os restantes, a licença é obrigatória e deve ser apresentada na escritura.
Posso fazer a escritura sem certidão de teor actualizada?
Não. A certidão de teor é obrigatória na escritura e deve reflectir a situação actual do imóvel — sem hipotecas não canceladas, sem penhoras e com dados correctos. Uma certidão expirada ou com ónus não cancelados impede a escritura.
Que documentos precisa o comprador?
O comprador precisa do seu documento de identificação, NIF e (se tiver crédito habitação) da minuta do contrato de mútuo do banco. Como vendedor, não precisa de preparar documentação do comprador — apenas os documentos do imóvel.