O comprador paga a maior parte dos custos associados à escritura: IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões), Imposto do Selo sobre a compra, emolumentos do notário e registo predial. Para um imóvel de 250.000€, estes custos somam tipicamente 6.000€ a 9.000€.
O vendedor paga: o certificado energético (150–350€, obrigatório para anunciar e escriturar), os honorários do consultor imobiliário se usar mediação (3–5% + IVA), e eventualmente as mais-valias em IRS.
A confusão sobre quem paga o quê é frequente — e compreensível, porque tanto comprador como vendedor têm custos, mas de natureza diferente. O comprador paga os impostos e as despesas notariais ligadas à transmissão. O vendedor paga os custos de preparação da venda e os impostos sobre o ganho obtido.
O que paga o comprador
- IMT — Imposto Municipal s/ Transmissões
- Imposto do Selo (0,8% do valor de compra)
- Emolumentos do notário (escritura)
- Registo predial na Conservatória
- Imposto do Selo sobre crédito à habitação (0,6%) — se usar financiamento
- Certificado energético (CE)
- Honorários de mediação (se usar consultor)
- Mais-valias em IRS (se aplicável)
- Eventuais encargos de liquidação de crédito
IMT — Imposto Municipal sobre Transmissões
O IMT é o principal imposto pago pelo comprador. As taxas variam consoante o valor do imóvel, o tipo (habitação própria permanente, secundária, ou outro), e se se trata de terreno ou construção urbana. Para habitação própria permanente em Portugal continental em 2026:
| Valor do imóvel | Taxa IMT | IMT estimado |
|---|---|---|
| Até 97.064€ | 0% | 0€ |
| 97.064€ – 132.774€ | 2% | até ≈ 1.100€ |
| 132.774€ – 181.034€ | 5% | até ≈ 3.400€ |
| 181.034€ – 301.688€ | 7% | até ≈ 8.000€ |
| 301.688€ – 603.289€ | 8% | até ≈ 24.500€ |
| Acima de 1.000.000€ | 7,5% (taxa única) | — |
Para calcular o IMT exacto, use a calculadora de IMT disponível no nosso site.
Imposto do Selo
O comprador paga Imposto do Selo de 0,8% sobre o valor constante da escritura. Para um imóvel de 250.000€, são 2.000€. Se usar crédito à habitação, paga ainda 0,6% sobre o montante do empréstimo.
Notário e registo predial
Os emolumentos do notário para a escritura pública variam consoante o valor do imóvel e o cartório, mas situam-se tipicamente entre 800€ e 1.500€. O registo predial na Conservatória acrescenta 250€ a 500€.
O que paga o vendedor
Certificado energético
O certificado energético (CE) é obrigatório para anunciar o imóvel à venda e para realizar a escritura. É sempre da responsabilidade do vendedor. O custo varia entre 150€ e 350€, consoante o tipo e área do imóvel e o perito certificado contratado. Deve ser obtido antes de publicar qualquer anúncio.
Veja o artigo detalhado sobre o certificado energético obrigatório para vender.
Honorários de mediação imobiliária
Se o vendedor contratar um consultor imobiliário, os honorários são suportados pelo vendedor (não pelo comprador). As taxas de mercado situam-se entre 3% e 5% do preço de venda, acrescidos de IVA de 23%, e só são devidos em caso de venda efectivada.
Mais-valias em IRS
Se o vendedor obtiver uma mais-valia com a venda (vendeu por mais do que pagou, ajustado pela inflação e despesas elegíveis), essa mais-valia pode estar sujeita a IRS. Para residência habitual com reinvestimento do valor de venda noutra habitação própria permanente, existe possibilidade de isenção total. Saiba mais no artigo sobre mais-valias na venda de casa.
Exemplo prático: imóvel de 250.000€
| Custo | Quem paga | Valor estimado |
|---|---|---|
| IMT (habitação própria permanente) | Comprador | ≈ 4.600€ |
| Imposto do Selo (0,8%) | Comprador | 2.000€ |
| Notário + Registo predial | Comprador | 1.000–2.000€ |
| IS sobre crédito (se 80% financiado, 0,6%) | Comprador | 1.200€ |
| Certificado energético | Vendedor | 150–350€ |
| Honorários mediação (4% + IVA) | Vendedor | 12.300€ |
| Mais-valias IRS (se aplicável) | Vendedor | variável |
Para o vendedor perceber o valor líquido que vai receber na escritura — depois de deduzidos todos os custos — veja o nosso artigo sobre o que se paga ao vender casa em Portugal.
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Pedir Simulação GratuitaPerguntas frequentes
Quem paga a escritura em Portugal?
Em Portugal, a escritura é paga maioritariamente pelo comprador: IMT, Imposto do Selo sobre a compra, notário e registo predial. O vendedor paga o certificado energético, os honorários de mediação (se aplicável) e as mais-valias em IRS (se aplicável).
Quanto custa a escritura ao comprador?
Para um imóvel de 250.000€ com crédito à habitação, os custos do comprador somam tipicamente 7.000€ a 10.000€: IMT (~4.600€), IS compra (2.000€), notário + registo (~1.500€) e IS crédito (~1.200€ se financiar 80%).
O que paga o vendedor na escritura?
O vendedor paga: o certificado energético (150€–350€, obrigatório), os honorários do consultor imobiliário se tiver mandato de mediação (3–5% + IVA sobre o preço de venda), e as mais-valias em IRS se houver ganho na transacção.
O certificado energético é obrigatório para a escritura?
Sim. O certificado energético é obrigatório por lei para anunciar o imóvel e é exigido no acto da escritura. É sempre da responsabilidade do vendedor e deve ser obtido antes de publicar qualquer anúncio.