Sim, o certificado energético é obrigatório em Portugal para vender ou arrendar um imóvel (Decreto-Lei n.º 101-D/2020). A classe energética deve constar no anúncio de venda e o certificado deve ser entregue ao comprador na escritura. Custa entre 150€ e 400€ consoante a tipologia, é emitido por um perito qualificado credenciado pela ADENE, e tem validade de 10 anos. Vender sem certificado energético válido é uma contra-ordenação.
A primeira dúvida de muitos proprietários que colocam a sua casa no mercado é: "preciso mesmo de fazer o certificado?" A resposta é simples — sim, é obrigatório por lei, e quem publicitar um imóvel para venda sem indicar a classe energética no anúncio está em incumprimento legal.
A questão prática é: quando tratar do certificado, quanto vai custar, e o que fazer se a classe for baixa.
O que é o certificado energético
O certificado energético é um documento que classifica o desempenho energético de um imóvel numa escala de A+ (mais eficiente) a F (menos eficiente). Em Portugal, é emitido no âmbito do Sistema de Certificação Energética (SCE), gerido pela ADENE — Agência para a Energia.
O certificado não mede apenas o consumo de energia — mede o desempenho potencial do imóvel, com base nas suas características construtivas: isolamento, envidraçados, orientação solar, sistema de climatização e produção de água quente. Dois imóveis com os mesmos hábitos de consumo podem ter classes diferentes se um tiver janelas com vidro duplo e outro não.
Para além da classe energética, o certificado inclui medidas de melhoria: sugestões do perito para melhorar a classe, com estimativa de custo e poupança esperada. Estas medidas não são obrigatórias — são informativas para o proprietário ou comprador.
Base legal: quando é obrigatório
O certificado energético é obrigatório para:
- Venda de imóvel — a classe deve constar no anúncio e o certificado ser entregue na escritura
- Arrendamento — mesmas condições que a venda
- Grandes intervenções de reabilitação — obras que alterem substancialmente o desempenho energético
A base legal é o Decreto-Lei n.º 101-D/2020 (transposição da Directiva europeia 2010/31/UE e 2018/844/UE). A omissão da classe energética no anúncio de venda é uma contra-ordenação que pode resultar em coima.
Atenção: se o seu certificado tiver mais de 10 anos, está expirado e tem de ser renovado antes de publicitar o imóvel. Se o imóvel sofreu obras significativas (substituição de janelas, instalação de painéis solares, sistema de AVAC novo), o certificado anterior pode já não reflectir a realidade e deve ser actualizado.
Como obter o certificado energético: o processo
- Encontrar um perito qualificado ADENE — aceder ao portal SCE (sce.adene.pt) para consultar a lista de peritos na sua zona
- Solicitar orçamento — contactar 2-3 peritos para comparar preços; o custo varia entre 150€ e 400€
- Agendar a vistoria — o perito visita o imóvel para recolher dados: sistema de aquecimento/arrefecimento, isolamento, envidraçados, orientação solar, área
- Aguardar o relatório — o perito elabora o relatório e emite o certificado através do portal SCE (3 a 10 dias úteis)
- Receber e guardar o certificado — documento em PDF com número de registo SCE, a incluir no anúncio e a entregar na escritura
Quanto custa o certificado energético
| Tipologia | Custo aproximado | Prazo habitual |
|---|---|---|
| T0 / T1 | 150–220 € | 3–7 dias úteis |
| T2 | 180–280 € | 3–7 dias úteis |
| T3 | 220–320 € | 5–10 dias úteis |
| T4+ | 280–400 € | 5–10 dias úteis |
| Moradia | 300–500 € | 5–15 dias úteis |
Os preços variam entre prestadores. Os mínimos indicados correspondem a peritos independentes; empresas maiores com overhead tendem a ser ligeiramente mais caros mas podem ter maior disponibilidade e prazos mais rápidos.
As classes energéticas: o que significam
A escala vai de A+ a F. Em Portugal, a distribuição do parque habitacional é desequilibrada:
| Classe | Descrição | Imóveis típicos |
|---|---|---|
| A+ | Passivo ou quase zero energia | Construção nova certificada pós-2021 |
| A | Alta eficiência energética | Construção nova ou reabilitação recente |
| B | Boa eficiência | Construção 2000s com isolamento adequado |
| C | Eficiência moderada | Construção anos 80–90 típica |
| D | Abaixo da média | Construção anos 70–80 sem obras |
| E | Baixa eficiência | Construção antiga, sem isolamento |
| F | Muito baixa eficiência | Pré-1960, sem quaisquer melhorias |
A maioria dos imóveis em Portugal (especialmente os construídos entre 1960 e 1990) tem classes C, D ou E. Isso não impede a venda — a lei não exige uma classe mínima para vender. Mas uma classe baixa pode ser um factor de negociação para o comprador.
A classe energética afecta o preço de venda?
Em teoria, sim — um imóvel mais eficiente tem menor custo de utilização, o que é valorizado pelo comprador. Na prática, em Portugal o impacto é ainda moderado, especialmente em imóveis abaixo de 300.000€, onde a classe energética raramente é o factor decisivo.
O impacto é mais relevante em:
- Imóveis de valor superior (acima de 400.000€), onde compradores são mais exigentes
- Compradores de crédito habitação que necessitam do imóvel para fins de poupança a longo prazo
- Arrendamento de longa duração — a classe energética afecta directamente os custos mensais do inquilino
Posso melhorar a classe antes de vender?
Depende do investimento necessário. As intervenções com melhor retorno energético são geralmente:
- Substituição de janelas por vidro duplo — pode subir 1 a 2 classes
- Isolamento de cobertura — grande impacto em moradias e últimos andares
- Caldeira a gás de condensação em substituição de aquecimento eléctrico
- Painéis solares térmicos para AQS — contribuição directa ao cálculo SCE
Antes de investir em qualquer melhoria, consulte o perito: o certificado inclui medidas de melhoria com estimativa de custo e de subida de classe. Para a maioria das vendas, o custo de melhorar a classe não se traduz num aumento equivalente do preço de venda — a regra de ouro é não investir mais de 1% do preço de venda em melhorias que não afectem a funcionalidade do imóvel.
Não sabe por onde começar com a documentação?
Ajudamos a organizar todos os documentos necessários para vender — certificado energético, caderneta predial, ficha técnica e licença de utilização. Sem complicações.
Ver Documentos Necessários para VenderPara uma visão completa dos custos de venda, incluindo o certificado energético, leia Quanto Custa Vender um Imóvel em Almada. Se está a preparar-se para vender, veja também O que se Paga Quando se Vende Casa.
Perguntas frequentes sobre o certificado energético
Quanto custa o certificado energético em Portugal?
O certificado energético para habitação custa normalmente entre 150€ e 400€ em Portugal. O preço varia consoante a tipologia (T1 mais barato, T4+ mais caro) e a empresa ou perito qualificado. Obter orçamentos de 2 a 3 peritos da lista ADENE é a forma mais rápida de comparar preços.
Quanto tempo demora a emitir o certificado energético?
Depois da vistoria do perito ao imóvel, o certificado é emitido habitualmente em 3 a 10 dias úteis. O prazo total desde o contacto com o perito até à recepção do certificado é tipicamente de 1 a 3 semanas.
O certificado energético é obrigatório para vender?
Sim. O certificado energético é obrigatório em Portugal para vender ou arrendar um imóvel, nos termos do Decreto-Lei n.º 101-D/2020. A classe energética deve constar no anúncio de venda e o certificado deve ser entregue ao comprador na escritura. Vender sem certificado energético válido constitui uma contra-ordenação.
Quanto tempo é válido o certificado energético?
O certificado energético tem validade de 10 anos. Se o imóvel sofreu obras que alteraram o desempenho energético (isolamento, janelas, sistema de climatização), o certificado deve ser actualizado mesmo dentro do prazo de validade.