O IRS na venda de uma casa incide sobre 50% da mais-valia apurada, tributada à taxa marginal do vendedor. A mais-valia é o preço de venda menos o preço de compra corrigido pela inflação (coeficiente de desvalorização da moeda), deduzidas as despesas com a venda e obras dos últimos 12 anos. Se o imóvel for habitação própria e permanente e reinvestir o produto noutro HPP na UE em 24 meses, pode estar isento de IRS.
A questão "quanto IRS vou pagar?" é uma das primeiras que surge quando alguém começa a pensar em vender casa. E é também uma das mais mal compreendidas. A resposta depende de vários factores — quando comprou, por quanto, o que fez no imóvel, e o que planeia fazer com o dinheiro da venda.
Este artigo explica o cálculo passo a passo, com exemplos concretos para diferentes cenários.
Como se calcula a mais-valia imobiliária
A mais-valia é a diferença positiva entre o valor de realização (venda) e o valor de aquisição (compra) ajustado. O cálculo seguinte aplica-se:
1. Valor de realização (venda)
O valor de realização é o preço pelo qual vendeu o imóvel, conforme consta na escritura. Se a AT entender que o valor é inferior ao VPT (Valor Patrimonial Tributário), pode considerar o VPT como valor de realização.
2. Valor de aquisição corrigido
O valor de compra é multiplicado pelo coeficiente de desvalorização da moeda, publicado anualmente pela AT. Este coeficiente favorece sempre o vendedor — corrige o valor de compra para o equivalente actual, reduzindo a mais-valia tributável. Para uma casa comprada em 2010 por 150.000€, o coeficiente em 2026 é aproximadamente 1,22, o que eleva o valor de compra considerado para cerca de 183.000€.
3. Encargos dedutíveis
São dedutíveis à mais-valia:
- Despesas com a venda: honorários do consultor imobiliário (com recibo), certificado energético, outros encargos documentados
- Obras de valorização nos últimos 12 anos: obras de renovação, ampliação ou beneficiação com factura ou recibo em nome do proprietário; obras de manutenção corrente tipicamente não são aceites
- IMT e Imposto do Selo pagos na compra
- Comissão de amortização antecipada do crédito
Qual a taxa de IRS sobre as mais-valias?
As mais-valias imobiliárias são tributadas em IRS da seguinte forma:
- Apenas 50% da mais-valia apurada entra no rendimento colectável
- Esse valor é somado aos restantes rendimentos do ano e tributado à taxa marginal do escalão correspondente
- As taxas marginais em 2026 variam entre 13,25% (primeiro escalão) e 48% (último escalão para rendimentos elevados)
Exemplo: mais-valia apurada de 60.000€ → 30.000€ entram no rendimento colectável. Para um contribuinte no escalão de 37%, o IRS sobre a mais-valia será cerca de 11.100€.
A isenção por reinvestimento em HPP
A isenção mais relevante para a maioria dos proprietários aplica-se quando o imóvel é a habitação própria e permanente (HPP) do vendedor e o produto da venda é reinvestido noutra HPP em Portugal ou na União Europeia.
Condições da isenção
- O imóvel vendido tem de ser a habitação própria permanente do vendedor à data da venda (e durante os 24 meses anteriores)
- O produto da venda tem de ser reinvestido na aquisição de outro imóvel para HPP em Portugal ou em país da UE/EEE
- O reinvestimento tem de ocorrer até 24 meses após a venda (ou 36 meses se a compra do novo imóvel tiver acontecido antes da venda)
- Se reinvestir apenas parcialmente, a isenção é proporcional
- A AT tem de ser informada na declaração de IRS do ano da venda, mesmo que a isenção seja total
Atenção: a isenção não é automática — tem de ser declarada e documentada. Se falhar o prazo de 24 meses ou não cumprir os requisitos, paga o IRS com juros compensatórios.
Imóveis adquiridos antes de 1989
Imóveis adquiridos antes de 1 de Janeiro de 1989 estão isentos de mais-valias independentemente do valor de venda. Esta isenção aplica-se à data de compra pelo actual proprietário — não à data de construção do imóvel.
Simulação: exemplos práticos
| Cenário | Mais-valia bruta | 50% tributável | IRS estimado (37%) |
|---|---|---|---|
| Casa comprada em 2015 por 120k€, vendida por 220k€, honorários 9k€ | ≈ 78.000€ | 39.000€ | ≈ 14.430€ |
| Casa comprada em 2010 por 150k€, vendida por 250k€, honorários 10k€, obras 15k€ | ≈ 58.000€ | 29.000€ | ≈ 10.730€ |
| HPP + reinvestimento total em nova HPP | qualquer | 0€ | 0€ (isento) |
| Adquirido antes de Jan. 1989 | qualquer | 0€ | 0€ (isento) |
Valores estimativos. O cálculo exacto requer o coeficiente do ano de aquisição e a documentação completa dos encargos. Consulte sempre um contabilista.
O que declarar no IRS e quando
A venda do imóvel é declarada no IRS do ano seguinte à venda (Categoria G — Incrementos Patrimoniais). Se vendeu em 2026, declara em 2027, no prazo habitual de IRS (Abril–Junho). Se beneficiar da isenção por reinvestimento, é declarado igualmente — indicando a intenção de reinvestir ou o reinvestimento já efectuado. Se o reinvestimento ainda não estiver concluído à data da declaração, a isenção fica "suspensa" até ao termo do prazo de 24 meses.
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Pedir Estimativa FiscalPerguntas frequentes sobre IRS na venda
Quanto IRS se paga na venda de uma casa?
O IRS incide sobre 50% da mais-valia apurada, à taxa marginal do vendedor. A mais-valia é a diferença entre o preço de venda e o preço de compra corrigido pelo coeficiente de desvalorização, depois de deduzidos os encargos com a venda e obras dos últimos 12 anos. Com isenção de reinvestimento em HPP, o IRS pode ser zero.
O que é o coeficiente de correcção monetária?
É um factor publicado anualmente pela AT que actualiza o valor de compra com base na inflação acumulada. Quanto mais antigo o imóvel, maior o coeficiente e menor a mais-valia tributável. Favorece sempre o vendedor.
Quando estou isento de mais-valias na venda da casa?
Fica isento se: o imóvel for HPP e reinvestir em outra HPP na UE em 24 meses; se o imóvel foi adquirido antes de Janeiro de 1989; ou se a mais-valia for negativa. A isenção tem de ser declarada no IRS.
Posso deduzir as obras no cálculo das mais-valias?
Sim, mas apenas obras dos últimos 12 anos, com factura em nome do proprietário com NIF válido. Têm de ser obras de valorização — renovação, ampliação ou beneficiação — e não simples manutenção corrente.