O inquilino pode opor-se à renovação do contrato com aviso de 120 dias (contratos de 6 anos ou mais), 90 dias (1 a 6 anos) ou 60 dias (6 meses a 1 ano), ou denunciá-lo a qualquer momento depois de decorrido um terço do prazo, com 120 dias (contratos de um ano ou mais) ou 60 dias. O senhorio só pode opor-se à renovação (240, 120 ou 60 dias; a primeira renovação só após 3 anos) ou resolver o contrato por incumprimento, como mora de 3 meses. A comunicação faz-se por carta registada com aviso de receção.
Regras do Código Civil em vigor a 1 de novembro de 2026. A reforma do arrendamento ainda não está em vigor.
Em linguagem corrente, "rescindir" é tudo: o inquilino que se vai embora, o senhorio que quer a casa de volta, o contrato que acaba por falta de pagamento. Na lei são figuras diferentes, com prazos e consequências diferentes — e errar o prazo custa dinheiro. Este guia resume as regras em vigor, com os artigos do Código Civil.
Rescindir, denunciar, resolver: qual a diferença
| Figura | O que é | Quem pode | Precisa de motivo? |
|---|---|---|---|
| Oposição à renovação | Impedir que um contrato de prazo certo se renove no fim do prazo | Inquilino e senhorio | Não, em regra |
| Denúncia | Pôr fim ao contrato antes do fim do prazo (ou a um contrato sem prazo), com aviso prévio | Inquilino: livremente. Senhorio: só nos casos previstos na lei | Inquilino: não. Senhorio: sim |
| Resolução | Pôr fim ao contrato por incumprimento da outra parte (a "rescisão com justa causa") | Inquilino e senhorio | Sim, com fundamento legal |
O inquilino: como pode terminar o contrato
1. Opor-se à renovação, no fim do prazo
Os contratos de prazo certo renovam-se automaticamente, por períodos iguais ou, no mínimo, de três anos (artigo 1096.º). Quem não quer a renovação tem de avisar com a antecedência da tabela abaixo.
| Duração do contrato (inicial ou da renovação) | Oposição do inquilino à renovação | Oposição do senhorio à renovação |
|---|---|---|
| 6 anos ou mais | 120 dias | 240 dias |
| 1 ano a menos de 6 anos | 90 dias | 120 dias |
| 6 meses a menos de 1 ano | 60 dias | 60 dias |
| Menos de 6 meses | 1/3 do prazo | 1/3 do prazo |
O aviso conta-se para trás, a partir do fim do prazo inicial ou da renovação em curso (artigos 1097.º e 1098.º do Código Civil).
2. Denunciar a qualquer momento, depois de decorrido um terço do prazo
Depois de passado um terço do prazo do contrato (ou da renovação em curso), o inquilino pode pôr-lhe fim a qualquer altura, com aviso de 120 dias se o prazo for de um ano ou mais, ou de 60 dias se for inferior (artigo 1098.º, n.º 3). A cessação produz efeitos no fim de um mês do calendário.
Nos contratos de duração indeterminada, a denúncia só é possível depois de seis meses de duração efetiva, com os mesmos avisos de 120 ou 60 dias, consoante o contrato já dure um ano ou mais, ou menos (artigo 1100.º).
3. Se o senhorio se opôs à renovação
Quando o senhorio já se opôs à renovação, o inquilino pode terminar a qualquer momento com 30 dias de aviso (artigo 1098.º, n.º 4).
E se não cumprir o aviso? O contrato termina na mesma, mas tem de pagar as rendas correspondentes ao período de aviso em falta. Não paga se a cessação resultar de desemprego involuntário, incapacidade permanente para o trabalho ou morte do arrendatário ou de quem viva com ele em economia comum há mais de um ano (artigo 1098.º, n.º 6).
O senhorio: oposição à renovação e denúncia
- Oposição à renovação (artigo 1097.º): com 240, 120 ou 60 dias de aviso, consoante a duração, como na tabela acima. A oposição à primeira renovação só produz efeitos três anos após o início do contrato, salvo se o senhorio precisar da casa para habitação própria ou de um descendente em 1.º grau.
- Denúncia de contratos sem prazo (artigo 1101.º): só nos casos da lei — necessidade de habitação do senhorio ou de descendentes em 1.º grau; demolição ou obras de remodelação profundas; ou comunicação com, pelo menos, cinco anos de antecedência.
Resolução por incumprimento: a rescisão "com justa causa"
O artigo 1083.º do Código Civil permite a qualquer das partes resolver o contrato quando o incumprimento da outra, pela sua gravidade ou consequências, torna inexigível manter o arrendamento. Para o senhorio, os fundamentos mais frequentes são:
- falta de pagamento: mora de três meses ou mais no pagamento da renda, encargos ou despesas;
- atrasos repetidos: mora superior a 8 dias no pagamento da renda, mais de 4 vezes num período de 12 meses;
- violação de regras de higiene, sossego e boa vizinhança, uso ilícito ou para fim diferente do contratado, não uso do imóvel por mais de um ano, ou cedência ilícita do gozo.
O inquilino, por sua vez, pode resolver o contrato se o senhorio não fizer as obras que lhe cabem e essa omissão comprometer a habitabilidade da casa. Se a outra parte não sair ou não cumprir, é preciso recorrer ao tribunal (ação de despejo) ou ao procedimento especial de despejo — a resolução, só por si, não despeja ninguém.
Como comunicar: carta registada com aviso de receção
As comunicações sobre a cessação do contrato são feitas por escrito, assinadas e por carta registada com aviso de receção, enviada para a morada do contrato. Guarde o talão do registo e o aviso de receção — são a prova de que cumpriu o prazo. Siga estes passos:
- Confirme o tipo e o prazo do contrato — Veja se é de prazo certo ou de duração indeterminada e qual a duração inicial ou da renovação em curso.
- Escolha a via — Oposição à renovação, no fim do prazo; ou denúncia a qualquer momento, depois de decorrido um terço do prazo (ou seis meses, nos contratos sem prazo).
- Calcule o aviso — 120, 90 ou 60 dias na oposição à renovação, consoante a duração; 120 dias (contrato com um ano ou mais) ou 60 dias na denúncia. Escolha uma data de cessação que coincida com o fim de um mês.
- Envie a carta — Carta registada com aviso de receção, assinada, para a morada do senhorio constante do contrato. Guarde o talão e o aviso de receção.
- Combine a entrega — Marque a vistoria, leia os contadores, entregue as chaves e peça a devolução da caução.
Modelo de carta de denúncia (inquilino)
[Local], [data]
Exmo(a). Senhor(a) [nome do senhorio]
[Morada do senhorio constante do contrato]
Assunto: denúncia do contrato de arrendamento — [morada do imóvel]
Eu, [nome completo], arrendatário do imóvel sito em [morada], ao abrigo do contrato de arrendamento celebrado em [data], venho comunicar, nos termos do artigo 1098.º [ou 1100.º] do Código Civil, que pretendo pôr fim ao contrato com efeitos a [data — último dia de um mês, respeitando o aviso legal], entregando nessa data o locado livre de pessoas e bens.
Solicito que seja combinada uma data para a vistoria, a entrega das chaves e a devolução da caução.
Com os melhores cumprimentos,
[assinatura]
Envie por carta registada com aviso de receção, assinada, para a morada do senhorio constante do contrato. Adapte ao seu caso; em dúvida, consulte um advogado.
Vai vender? A venda não termina o arrendamento
Quem arrenda um imóvel e depois o vende não faz cessar o contrato: o comprador passa a ser o senhorio (artigo 1057.º do Código Civil). Se o imóvel está arrendado há mais de dois anos, o inquilino tem ainda direito de preferência na compra, e tem de ser avisado por carta registada com aviso de receção — dispõe de 30 dias para responder. Quem quer vender um imóvel livre de inquilino tem de planear a cessação com a antecedência certa. Veja Vender ou Arrendar a Casa em Almada e Documentos para Vender Casa (imóvel arrendado).
O que pode mudar com a reforma de 2026
A proposta do Governo, ainda em discussão no Parlamento, prevê, entre outras coisas, reduzir de três para dois meses a mora que permite a resolução, tornar possível a oposição do senhorio à renovação logo no primeiro ciclo e admitir comunicações por email com domicílio eletrónico acordado. Nada disto está em vigor: aplicam-se as regras acima. Acompanhe o ponto de situação em Nova Lei do Arrendamento 2026.
Imóvel arrendado e vontade de vender?
Avaliamos as duas hipóteses — vender com inquilino ou terminar o contrato e vender livre — com os prazos reais da lei e o impacto no preço.
Falar com Diogo DiasPerguntas frequentes sobre a denúncia e a rescisão do arrendamento
Posso rescindir o contrato de arrendamento antes do prazo?
Sim. Depois de decorrido um terço do prazo do contrato, o inquilino pode denunciá-lo a qualquer momento com aviso de 120 dias (contratos de um ano ou mais) ou 60 dias (inferiores a um ano). A cessação produz efeitos no fim de um mês. Se não cumprir o aviso, paga as rendas do período em falta.
Como é a carta de denúncia do contrato de arrendamento?
É uma carta escrita e assinada, enviada por correio registado com aviso de receção para a morada do senhorio constante do contrato, que identifica o contrato, indica o artigo aplicável do Código Civil e a data em que o contrato cessa, e pede o agendamento da vistoria e da devolução da caução. Neste artigo tem um modelo.
O senhorio pode não renovar o contrato?
Pode opor-se à renovação com 240, 120 ou 60 dias de aviso, consoante a duração do contrato. A oposição à primeira renovação só produz efeitos três anos depois da celebração do contrato, salvo se o senhorio precisar da casa para habitação própria ou de um filho.
Qual o aviso de que o inquilino precisa para sair?
Para impedir a renovação: 120 dias (contratos de 6 anos ou mais), 90 dias (de 1 a 6 anos), 60 dias (de 6 meses a 1 ano) ou um terço do prazo (inferiores a 6 meses). Para denunciar a meio do contrato: 120 dias (um ano ou mais) ou 60 dias.
O senhorio pode resolver o contrato por falta de pagamento?
Sim, quando há mora de três meses ou mais no pagamento da renda, ou atrasos superiores a 8 dias mais de 4 vezes em 12 meses. Se o inquilino não sair, o senhorio tem de recorrer ao tribunal ou ao procedimento especial de despejo.
Vender a casa faz terminar o arrendamento?
Não. O comprador passa a ser o senhorio e herda o contrato. Se o imóvel estiver arrendado há mais de dois anos, o inquilino tem direito de preferência na compra.