À data de 1 de novembro de 2026, a reforma das regras do arrendamento ainda não está em vigor: a Proposta de Lei 103/XVII/1 foi aprovada na generalidade a 30 de setembro e segue para especialidade; só depois o Governo aprova o decreto-lei que altera o Código Civil e o NRAU. Já em vigor desde maio de 2026 estão as medidas fiscais do Decreto-Lei 97/2026: taxa autónoma de IRS de 10% nas rendas moderadas (até cerca de 2.300 €/mês), dedução de rendas pagas de 900 € em 2026 e 1.000 € em 2027, e reinvestimento de mais-valias em casas para arrendar.
Estado do processo a 1 de novembro de 2026. As regras podem mudar na especialidade e na votação final.
A "nova lei do arrendamento" é, neste momento, duas coisas diferentes — e convém não as confundir. Uma já está em vigor: um pacote de medidas fiscais publicado em maio. A outra, a revisão das regras do contrato de arrendamento, ainda é uma proposta em discussão no Parlamento. Este artigo separa as duas e explica o que fazer, como senhorio ou inquilino, enquanto o processo avança.
Em que ponto está: o calendário
| Data | Marco |
|---|---|
| 6 de março de 2026 | Lei n.º 9-A/2026: o Parlamento autoriza o Governo a aprovar as medidas fiscais para a habitação. |
| 20 de maio de 2026 | Decreto-Lei n.º 97/2026 publicado: medidas fiscais para a habitação e o arrendamento. Em vigor, com efeitos fiscais desde 1 de janeiro de 2026. |
| 9 de julho de 2026 | O Conselho de Ministros aprova o pacote de revisão do arrendamento urbano. |
| 12 de agosto de 2026 | Entra no Parlamento a Proposta de Lei n.º 103/XVII/1, uma autorização legislativa para alterar o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU). |
| 30 de setembro de 2026 | Aprovada na generalidade: PSD, IL e CDS-PP a favor, Chega absteve-se; PS, Livre, PCP, PAN, JPP e BE contra. |
| A seguir | Fase de especialidade, votação final global, promulgação do Presidente da República, aprovação do decreto-lei pelo Governo (a autorização vale 180 dias) e publicação. |
Em resumo: até o decreto-lei da reforma ser publicado no Diário da República, aplicam-se as regras de arrendamento atuais. Nenhum senhorio pode aplicar, nem nenhum inquilino invocar, regras que ainda não existem.
O que já está em vigor: o Decreto-Lei n.º 97/2026
O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, é um pacote fiscal para estimular a oferta de habitação. As medidas que interessam a quem arrenda ou arrendou:
- IRS das rendas a 10%: a taxa autónoma sobre rendas de arrendamento habitacional, até 31 de dezembro de 2029, é de 10% (salvo se for aplicável uma taxa mais favorável), para rendas mensais até 2,5 vezes a retribuição mínima de 2026 — cerca de 2.300 €. Até aqui, a taxa geral era de 25%, com reduções (para 15%, 10% ou 5%) apenas em contratos de cinco ou mais anos. Aplica-se também a contratos já em curso.
- Dedução das rendas pagas: o inquilino pode deduzir ao IRS até 900 € em 2026 e até 1.000 € a partir de 2027.
- Mais-valias: quem vende um imóvel entre 2026 e 2029 e reinveste o valor em casas para arrendamento habitacional com renda moderada fica com o ganho excluído de IRS, nas condições da lei. Veja Reinvestimento de Mais-Valias ao Trocar de Casa.
- Arrendamento acessível: o novo regime simplificado (RSAA) fixa rendas máximas por concelho, com base em 80% da mediana por metro quadrado, e contratos de residência permanente com prazo mínimo de três anos, com benefícios fiscais para o senhorio.
- IVA a 6% nas empreitadas de construção e reabilitação de habitação, até valores moderados, e contratos de investimento para arrendamento com benefícios até 25 anos para quem constrói, reabilita ou compra para arrendar.
O que o Governo propõe para o contrato de arrendamento
A reforma altera o Código Civil e o NRAU por decreto-lei, ao abrigo de uma autorização do Parlamento. Os pontos mais relevantes, segundo a proposta do Governo e a cobertura da imprensa e dos escritórios de advogados, são estes:
| Tema | Regra atual | Proposta do Governo |
|---|---|---|
| Renda de novo contrato | A renda de um novo contrato sobre casa já arrendada tem um limite de atualização (Lei n.º 56/2023, até 2029) | Fim desse limite, antecipado em três anos: renda livremente acordada |
| Rendas antecipadas | Até 2 rendas | Até 3 rendas |
| Caução | Máximo de 2 meses | Sem limite legal (o acordo PSD–Chega prevê novos limites na especialidade) |
| Oposição do senhorio à renovação | Só produz efeitos 3 anos após o contrato (artigo 1097.º do Código Civil) | Possível logo no primeiro ciclo, respeitando os prazos de aviso |
| Resolução por falta de pagamento | Mora de 3 meses ou mais | Mora de 2 meses |
| Atrasos repetidos | Mora superior a 8 dias, mais de 4 vezes em 12 meses | Mais de 3 atrasos num ano ou mais de 4 em 18 meses |
| Despejo | Processos com vários passos | Processo simplificado; recurso sem efeito suspensivo |
| Comunicações | Carta registada com aviso de receção | Email, se houver domicílio eletrónico convencionado (cessação, atualização da renda e obras continuam a exigir carta registada, salvo acordo) |
| Contratos anteriores a 1990 | Regime transitório do NRAU | Passam a prazo certo de 5 anos; atualização extraordinária da renda se o rendimento do agregado exceder 64.400 €; proteção para inquilinos com 65 anos ou mais ou incapacidade igual ou superior a 60% |
| Obras profundas | Denúncia com 5 anos de antecedência | Denúncia com 3 anos de antecedência e indemnização de 2 anos de renda |
O texto pode mudar na especialidade. O acordo assinado entre o PSD e o Chega, que viabilizou a aprovação na generalidade, prevê limites às rendas antecipadas e à caução, uma proteção reforçada para idosos com contratos anteriores a 1990 (com compensação aos senhorios) e mais apoios sociais e ao fundo de emergência habitacional.
O que fazer agora
Se é senhorio
- Reveja se o seu contrato aproveita o IRS de 10% (renda até cerca de 2.300 €) — já em vigor.
- Não altere cauções, rendas antecipadas ou prazos de renovação com base em propostas. Para terminar um contrato com os prazos de hoje, veja Denúncia e Rescisão do Contrato de Arrendamento.
- Pondere se faz mais sentido manter ou vender. Os números mudam com 2026 — veja Vender ou Arrendar a Casa em Almada.
Se é inquilino
- As regras do seu contrato mantêm-se até à publicação do decreto-lei. Guarde o contrato e os recibos de renda: a dedução de 900 € em 2026 exige comprovativos.
- Se tem um contrato anterior a 1990, acompanhe a especialidade: é onde se decide a proteção dos inquilinos mais velhos.
Se vai vender um imóvel arrendado
A venda não faz cessar o arrendamento: o comprador passa a ser o senhorio e herda o contrato (artigo 1057.º do Código Civil). Além disso, o arrendatário tem direito de preferência na compra quando o imóvel está arrendado há mais de dois anos: tem de lhe comunicar o preço e as condições por carta registada com aviso de receção, e ele tem 30 dias para responder. Veja o que mais prepara em Documentos para Vender Casa, na parte do imóvel arrendado.
Zonas com procura de arrendamento e rendas médias estão em Melhores Zonas da AML para Investimento em Arrendamento.
Tem um imóvel arrendado e pensa vender?
Comparamos manter com vender, com a fiscalidade de 2026 — renda, IRS e mais-valias — e tratamos do direito de preferência do inquilino.
Pedir AnálisePerguntas frequentes sobre a nova lei do arrendamento
Quando entra em vigor a nova lei do arrendamento 2026?
Ainda não tem data. A Proposta de Lei 103/XVII/1 foi aprovada na generalidade a 30 de setembro de 2026 e aguarda especialidade e votação final global. Depois, o Governo tem 180 dias para aprovar o decreto-lei, que tem de ser promulgado e publicado. Até lá, mantêm-se as regras atuais.
Onde ver o decreto-lei da nova lei do arrendamento (Diário da República, PDF)?
Ainda não existe decreto-lei publicado da reforma do arrendamento. O que já está publicado é o Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio (medidas fiscais), no Diário da República e no Portal das Finanças. A proposta de lei está na página da Assembleia da República, com o número 103/XVII/1.
Qual o impacto da nova lei do arrendamento no IRS?
O Decreto-Lei 97/2026, já em vigor, fixa em 10% a taxa autónoma de IRS sobre rendas de arrendamento habitacional até cerca de 2.300 € por mês (2,5 vezes a retribuição mínima de 2026), até 2029; sobe a dedução de rendas pagas para 900 € em 2026 e 1.000 € em 2027; e exclui de IRS as mais-valias reinvestidas em casas para arrendar.
O que muda nos contratos anteriores a 1990?
Segundo a proposta, passam a contratos de prazo certo de 5 anos no NRAU, sem acordo das partes; a renda pode ter atualização extraordinária se o rendimento anual do agregado exceder 64.400 €, e os inquilinos com 65 anos ou mais ou incapacidade igual ou superior a 60% ficam protegidos. O acordo PSD–Chega promete reforçar esta proteção na especialidade.
Se vender uma casa arrendada, o inquilino pode ficar?
Sim: a venda não faz cessar o contrato e o comprador passa a ser o senhorio. Se o imóvel está arrendado há mais de dois anos, o arrendatário tem direito de preferência na compra e deve ser avisado por carta registada com aviso de receção; tem 30 dias para responder.
Há apoios ao arrendamento em 2026?
O Decreto-Lei 97/2026 criou o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (rendas máximas por concelho, com base em 80% da mediana por metro quadrado, e contratos de pelo menos três anos para residência permanente) e aumentou a dedução de rendas no IRS. Os programas municipais variam: confirme na sua câmara municipal.