Reinvestimento de mais-valias ao trocar de casa: prazos, regras e Anexo G

Regras em vigor a 1 de novembro de 2026 (artigo 10.º do Código do IRS, com a redação do Decreto-Lei n.º 97/2026).

Quem vende a casa onde vive para comprar outra costuma ter uma dúvida antes de todas as outras: vou pagar mais-valias? Na maioria das trocas de casa a resposta pode ser "não" — mas só se o reinvestimento for planeado e declarado como a lei exige. Este artigo explica como funciona, passo a passo, com as regras em vigor em 2026.

O que é o reinvestimento e porque importa na troca de casa

Quando vende um imóvel por mais do que pagou, a diferença — corrigida pela desvalorização da moeda e depois de descontadas as despesas — é uma mais-valia. Sendo residente, só 50% desse ganho entra no seu rendimento e é tributado às taxas gerais de IRS, que em 2026 vão de 12,5% a 48%.

O reinvestimento é a regra que permite excluir esse ganho de tributação quando vende a casa onde mora para comprar outra onde vai morar. Está no n.º 5 do artigo 10.º do Código do IRS e, para quem troca de casa, é a regra fiscal com mais dinheiro em jogo. Se ainda está a perceber se vai ter mais-valias, comece por Mais-Valias na Venda de Casa: Tenho de Pagar?.

As condições do reinvestimento, uma a uma

Para a mais-valia ficar fora de IRS, têm de se verificar em simultâneo todas as condições seguintes.

1. A casa vendida era a sua habitação própria e permanente

Tem de ter sido a sua morada fiscal (ou a do seu agregado) durante os 12 meses anteriores à venda — ou anteriores ao reinvestimento, se este tiver acontecido primeiro. A lei admite exceções quando a situação familiar mudou: casamento ou união de facto, divórcio ou aumento do número de dependentes.

2. Reinveste o valor certo

Não é o preço de venda inteiro. O que tem de reinvestir é o valor de realização deduzido do capital em dívida do crédito da casa vendida que seja liquidado com a venda. Quem ainda deve ao banco precisa de reinvestir menos do que o preço da escritura.

3. Reinveste no sítio certo

Conta a compra de outro imóvel, a compra de terreno para construção (e a construção), ou a ampliação e o melhoramento de outro imóvel — sempre para habitação própria e permanente, em Portugal ou noutro Estado da UE ou do EEE com troca de informação fiscal.

4. Cumpre a janela de 24 meses antes e 36 meses depois

O reinvestimento tem de acontecer entre 24 meses antes e 36 meses depois da data da venda (a data da escritura). Pode, por isso, comprar a casa nova até dois anos antes de vender a antiga, ou até três anos depois.

5. Declara a intenção de reinvestir

No IRS do ano da venda tem de indicar, no Anexo G, que vai reinvestir (ainda que apenas parte do valor) e quanto. É uma condição prevista na lei: sem esta declaração, a Autoridade Tributária pode recusar a exclusão.

6. Muda-se mesmo para a casa nova

A casa comprada tem de passar a ser a sua morada fiscal e a sua habitação própria e permanente até 12 meses depois do reinvestimento. Comprar para arrendar, ou para usar como segunda habitação, não serve.

Comprou primeiro e vendeu depois? Também conta

A janela de 24 meses antes existe precisamente para a troca de casa em que a compra acontece primeiro — por exemplo, com crédito-ponte ou com uma escritura diferida. Nesses casos, a casa antiga pode deixar de ser a sua morada antes de ser vendida; por isso o teste dos 12 meses de habitação própria faz-se, se for mais favorável, relativamente à data do reinvestimento.

Se ainda está a decidir a ordem das escrituras, leia Vender Antes ou Comprar Antes na Troca de Casa e O Intervalo entre Escrituras.

Reinvestimento parcial: como se calcula

Se reinvestir menos do que o valor exigido, a exclusão não se perde: é proporcional ao montante reinvestido. A parte do ganho que corresponde ao dinheiro não reinvestido é tributada normalmente (50% do ganho, às taxas de IRS).

IRS estimado com rendimento coletável de base de 30.000 €, tabela de IRS de 2026 e 50% do ganho tributado. O valor real depende dos seus restantes rendimentos.

Compare o resultado com o seu caso na Calculadora de Troca de Casa (quanto recebe da venda e quanto precisa para a nova compra) e na Calculadora de Venda de Casa (valor líquido depois de comissão e crédito).

Como declarar o reinvestimento no Anexo G

A declaração faz-se no Modelo 3 do IRS, entre abril e junho do ano seguinte ao da venda. Siga estes passos:

1. Reúna os documentos — Escrituras de venda e de compra, extrato do crédito liquidado, comprovativos de pagamento e caderneta predial da casa nova. Prove também que a casa vendida era a sua morada fiscal nos 12 meses anteriores.
2. Declare a venda no Quadro 4 — No Anexo G do IRS do ano da venda, indique as datas e os valores de venda e de aquisição e as despesas, para apurar a mais-valia.
3. Indique o reinvestimento no Quadro 5-A — Se já comprou a casa nova (antes ou no mesmo ano), declare o valor reinvestido e identifique o imóvel no Quadro 5-A1. Se ainda não comprou, declare a intenção de reinvestir e o montante.
4. Declare nos anos seguintes — Em cada um dos três IRS seguintes, indique o montante que reinvestiu nesse ano e identifique o imóvel.
5. Fixe a morada na casa nova — Atualize o domicílio fiscal para a casa nova e passe a habitá-la até 12 meses depois do reinvestimento.

A numeração dos quadros do Anexo G pode mudar de ano para ano; confirme-a na declaração em vigor ou com o seu contabilista. Se a compra da casa nova for financiada com crédito, peça também ao contabilista para validar como indicar o montante reinvestido.

O que acontece se falhar o prazo

Se o reinvestimento não for feito, ou for só parcial, o ganho não reinvestido é tributado no ano em que termina o prazo — e o imposto é acrescido de juros compensatórios contados desde o ano da venda.

Há uma proteção para imprevistos: se contratou a compra (ou assinou um CPCV, ou um contrato de empreitada) dentro do prazo e o negócio falhou por facto que não lhe é imputável, estando o incumprimento em tribunal, o prazo de reinvestimento suspende-se. Tem de comunicar a situação à Autoridade Tributária no IRS do ano em que terminam os 36 meses e, se a decisão lhe for favorável, tem 12 meses após o trânsito em julgado para concluir o reinvestimento.

Novidade de 2026: reinvestir em casas para arrendar

Para vendas feitas entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029, o Decreto-Lei n.º 97/2026 criou uma segunda via. O ganho também fica excluído de tributação se o valor de realização (deduzido do crédito) for reinvestido na compra de imóveis em Portugal destinados a arrendamento habitacional com renda mensal até 2,5 vezes a retribuição mínima de 2026 — cerca de 2.300 €.

Esta via aplica-se à venda da habitação própria e também à de outras casas, como uma segunda habitação. As condições são apertadas:

• mesma janela de 24 meses antes a 36 meses depois, e intenção declarada no IRS do ano da venda;
• contrato de arrendamento habitacional nos 6 meses seguintes ao reinvestimento;
• imóvel arrendado pelo menos 36 meses (seguidos ou não) nos primeiros 5 anos;
• renda dentro do limite e imóvel não vendido nem doado durante 5 anos.

Se falhar alguma, o ganho é tributado, com juros compensatórios. Para quem troca de casa, esta via é irrelevante; para quem vende uma casa de investimento, é uma opção que antes não existia. Veja o enquadramento em Nova Lei do Arrendamento 2026.

Quando o reinvestimento não se aplica

• Vendeu uma casa que não era a sua morada (herança, casa de férias): não há reinvestimento em habitação própria. Veja Vender Imóvel de Herança.
• Tem 65 anos ou mais, ou está reformado: existe uma alternativa — aplicar o valor em produtos de reforma. Leia Isenção de Mais-Valias para Maiores de 65 Anos.
• Comprou a casa antes de 1989: não paga mais-valias, com ou sem reinvestimento.