Quem tem 65 anos ou mais — ou está reformado — pode excluir de IRS a mais-valia da venda da habitação própria e permanente se, nos 6 meses seguintes à venda, aplicar o valor de realização (deduzido do crédito da casa) num seguro financeiro do ramo vida, fundo de pensões aberto (PPR), regime público de capitalização ou PEPP. Nos seguros e fundos de pensões, o produto tem de pagar uma prestação regular durante, pelo menos, 10 anos, até ao máximo de 7,5% ao ano do valor investido. A intenção tem de ser declarada no IRS do ano da venda.
Regras do artigo 10.º, n.os 10 a 12, do Código do IRS, em vigor a 1 de novembro de 2026.
Quem vende a casa onde vive depois dos 65 anos, para ir viver para uma casa mais pequena, para um lar ou para junto da família, costuma achar que só tem duas opções: comprar outra casa ou pagar imposto. Há uma terceira, pouco conhecida: aplicar o dinheiro num produto de reforma. Este artigo explica quem pode usar esta isenção, em que produtos e com que armadilhas.
Quem tem direito à isenção de mais-valias dos 65 anos
A regra está no n.º 10 do artigo 10.º do Código do IRS. Pode aplicá-la o contribuinte que, na data da venda, tenha pelo menos 65 anos ou esteja, comprovadamente, reformado — ou cujo cônjuge ou unido de facto esteja numa dessas situações. Repare: a reforma pode ser antecipada; não é preciso ter 65 anos se já está reformado.
O imóvel vendido tem de ser a sua habitação própria e permanente, com domicílio fiscal nessa casa nos 12 meses anteriores à venda. Não se aplica a segundas habitações, casas de investimento ou terrenos. Se é esse o seu caso, veja Mais-Valias na Venda de Casa: Tenho de Pagar?.
Quanto tem de investir
O valor a aplicar é o valor de realização deduzido do crédito da casa vendida que seja amortizado com a venda — o mesmo critério do reinvestimento em habitação. Se aplicar menos do que esse valor, a exclusão é proporcional ao montante investido; a parte restante da mais-valia é tributada normalmente.
Em que produtos: PPR, seguros e PEPP
| Produto elegível | Condições previstas na lei |
|---|---|
| Contrato de seguro financeiro do ramo vida | Prestação regular periódica ao titular (ou ao cônjuge/unido de facto) durante, pelo menos, 10 anos, com um máximo anual de 7,5% do valor investido. |
| Adesão individual a um fundo de pensões aberto (PPR) | As mesmas condições do seguro: prestação regular durante, pelo menos, 10 anos, até 7,5% ao ano do valor investido. |
| Contribuição para o regime público de capitalização | A lei não repete a regra dos 10 anos nem o limite de 7,5%; aplicam-se as regras próprias do regime. |
| Produto Individual de Poupança Pan-Europeu (PEPP) | A lei não repete a regra dos 10 anos nem o limite de 7,5%; aplicam-se as regras próprias do produto. |
Duas consequências práticas. Primeira: nem todos os PPR servem — o produto tem de estar estruturado para pagar prestações regulares dentro destes limites, por isso peça à entidade gestora confirmação escrita de que cumpre o n.º 10 do artigo 10.º do Código do IRS. Segunda: o dinheiro não fica "preso", mas só sai a ritmo controlado — com um capital de 300.000 €, o máximo é 22.500 € por ano (7,5%), o que significa levantar tudo em cerca de 13 anos.
Prazos e declaração
- 6 meses: a aplicação do valor tem de ser feita nos seis meses seguintes à data da venda (a data da escritura).
- Declaração: no IRS do ano da venda tem de declarar a intenção de aplicar o valor e quanto vai aplicar (Anexo G).
- Prova: guarde a escritura de venda, o comprovativo da reforma (se for o caso) e o contrato do produto.
Exemplo: um casal de 70 anos que vende em Almada
Casa vendida por 300.000 €, sem crédito. Valor de aquisição corrigido: 150.000 €. Despesas de venda e de obras: 20.000 €.
Mais-valia: 300.000 − 150.000 − 20.000 = 130.000 €. Só 50% — 65.000 € — entram no rendimento.
Sem a isenção: com um rendimento coletável de base de 20.000 €, o IRS adicional ronda os 26.000 € (tabela de 2026).
Com a isenção: 0 € de IRS sobre a mais-valia, desde que aplique os 300.000 € num produto elegível, nos 6 meses seguintes, e levante, no máximo, 22.500 € por ano.
A troca é clara: poupa-se imposto, mas o capital fica aplicado e só sai a ritmo controlado. Os rendimentos do produto são tributados segundo as regras de cada produto — peça à entidade gestora uma simulação fiscal e os custos de gestão antes de decidir.
Quando se perde o benefício
O artigo 10.º, n.º 11, é claro: o ganho passa a ser tributado se:
- o valor não for aplicado dentro dos 6 meses;
- em qualquer ano, as prestações recebidas excederem o limite anual de 7,5%; ou
- as prestações regulares forem interrompidas.
Nesses casos, a mais-valia é tributada no ano em que o prazo termina, o limite é ultrapassado ou as prestações cessam.
Alternativas à isenção dos 65 anos
- Comprar outra casa para viver: o reinvestimento na habitação própria — válido em qualquer idade — dá exclusão total se reinvestir o valor exigido. Veja Reinvestimento de Mais-Valias ao Trocar de Casa.
- Reinvestir em casas para arrendar (vendas entre 2026 e 2029), com renda moderada e condições apertadas.
- Combinar: reinvestir uma parte numa casa mais pequena e aplicar o restante num produto de reforma — a exclusão aplica-se a cada parte, proporcionalmente.
Para quem está a vender para mudar de casa — o caso mais frequente —, a comparação entre reinvestir e investir em reforma depende da casa nova, do orçamento e do rendimento. Simule o conjunto na Calculadora de Troca de Casa.
Como aplicar a isenção, passo a passo
- Confirme a elegibilidade — Verifique se tem 65 anos ou está reformado (ou o seu cônjuge/unido de facto) e se a casa vendida foi a sua habitação própria e permanente, com domicílio fiscal, nos 12 meses anteriores à venda.
- Apure o valor a investir — Valor de realização menos o capital em dívida do crédito da casa amortizado com a venda.
- Escolha o produto e peça confirmação — Seguro financeiro do ramo vida, fundo de pensões aberto (PPR), regime público de capitalização ou PEPP. Peça à entidade gestora confirmação escrita de que o produto cumpre as condições legais.
- Aplique o valor em 6 meses — O investimento tem de ser feito nos seis meses seguintes à data da escritura de venda.
- Declare no IRS do ano da venda — Indique no Anexo G a intenção de aplicar o valor e o respetivo montante.
- Respeite o limite de prestações — Mantenha prestações regulares, durante pelo menos 10 anos, sem exceder 7,5% ao ano do valor investido, sob pena de perder o benefício.
Vai vender a casa depois dos 65 anos?
Comparamos reinvestir numa casa nova, aplicar em produtos de reforma ou pagar imposto — com os seus números — antes de fixar o preço.
Pedir AnálisePerguntas frequentes sobre a isenção de mais-valias dos 65 anos
Quem tem direito à isenção de mais-valias para maiores de 65 anos?
Quem, na data da venda da habitação própria e permanente, tenha pelo menos 65 anos ou esteja comprovadamente reformado — ou tenha cônjuge ou unido de facto nessa situação — e aplique o valor da venda, deduzido do crédito, num produto elegível nos seis meses seguintes.
Em que condições se aplica (PPR, PEPP)?
O valor tem de ser aplicado, nos 6 meses seguintes à venda, num seguro financeiro do ramo vida, fundo de pensões aberto (PPR), regime público de capitalização ou PEPP. Nos seguros e fundos de pensões, o produto tem de prever uma prestação regular periódica durante pelo menos 10 anos, com um máximo anual de 7,5% do valor investido. A intenção declara-se no IRS do ano da venda.
Posso levantar o dinheiro todo de uma vez?
Nos seguros e fundos de pensões, não: levantar mais de 7,5% do valor investido num ano faz perder o benefício e o ganho passa a ser tributado. Com 300.000 € investidos, o máximo é 22.500 € por ano.
A isenção aplica-se a uma segunda habitação ou a um terreno?
Não. Aplica-se à venda da habitação própria e permanente, com domicílio fiscal nessa casa nos 12 meses anteriores à venda.
Vale a pena aplicar a mais-valia num PPR?
Depende. Poupa o IRS sobre a mais-valia, mas o capital só pode ser levantado ao ritmo de 7,5% ao ano e o produto tem custos de gestão. Compare com reinvestir numa nova habitação e peça uma simulação fiscal e de custos à entidade gestora.
Posso combinar o reinvestimento em casa nova com o PPR?
Sim. Se reinvestir parte do valor numa nova habitação própria e permanente e aplicar o restante num produto elegível, a exclusão de tributação aplica-se a cada parte, de forma proporcional, desde que cumpra as condições de cada uma.