Para vender um imóvel herdado é preciso fazer a habilitação de herdeiros e registar o imóvel em nome dos herdeiros; numa herança indivisa, a venda exige o acordo de todos os herdeiros — o cabeça de casal não pode vender sozinho. Na venda há mais-valias: o valor de aquisição é o valor patrimonial tributário usado no Imposto do Selo, a data de aquisição é a do óbito e só 50% do ganho é tributado em IRS. O cônjuge, os filhos, netos, pais e avós estão isentos de Imposto do Selo. Em 2026, o Governo aprovou um regime que permitirá a um herdeiro pedir a venda judicial passados 2 anos — ainda sem publicação.
Atualizado a 1 de novembro de 2026. O decreto-lei do processo especial de venda ainda não estava publicado.
Herdar uma casa raramente é um negócio simples: há mais do que um herdeiro, os documentos estão desatualizados, a casa está por fazer ou já não serve a ninguém. Vender é muitas vezes a solução — mas a ordem dos passos, o imposto e a necessidade de acordo entre todos são os três pontos onde mais vendas encravam. Este guia percorre-os, com as regras de 2026.
Primeiro passo: a habilitação de herdeiros
Antes de qualquer venda, é preciso provar quem são os herdeiros. A habilitação de herdeiros é o documento que os identifica e é necessário para movimentar contas bancárias, registar imóveis e vender. Pode ser feita num cartório notarial ou numa conservatória com Balcão das Heranças, que trata num só local da habilitação, da partilha e do registo dos bens. Numa conservatória, o serviço custa cerca de 375 €, mais taxas de consulta e um valor por imóvel.
Depois, o imóvel tem de ficar registado em nome dos herdeiros (ou da herança) no registo predial, antes de ser vendido. Pode pedir este registo ao mesmo tempo, no Balcão das Heranças.
Herança indivisa: quem pode vender e como
Enquanto não há partilha, a herança é indivisa: pertence em conjunto a todos os herdeiros, cada um com uma quota, e não tem prazo para durar. O cabeça de casal — por ordem legal, o cônjuge sobrevivo, o testamenteiro, os herdeiros legais (o mais velho, em caso de empate) e os testamentários — administra a herança: cobra rendas, presta contas todos os anos, recebe as notificações das Finanças e entrega a participação do Imposto do Selo.
O cabeça de casal não pode vender nem doar um imóvel da herança sozinho. A venda exige o acordo de todos os herdeiros. Há quatro caminhos:
| Caminho | Como funciona | Quando faz sentido |
|---|---|---|
| Venda conjunta por todos os herdeiros | Depois da habilitação, todos assinam a escritura e o dinheiro divide-se pelas quotas. Não é preciso fazer a partilha antes. | Há acordo entre todos os herdeiros |
| Um herdeiro fica com a casa | Faz-se a partilha e o herdeiro que fica com o imóvel paga tornas aos outros. Sobre as tornas incide IMT. | Um herdeiro quer ficar com a casa ou vendê-la depois sozinho |
| Venda da quota hereditária | Um herdeiro vende a sua quota; os restantes têm direito de preferência. | Um herdeiro quer sair e os outros ficam |
| Inventário (notarial ou judicial) | Processo para partilhar quando não há acordo (Lei n.º 117/2019). | Não há acordo e não pode esperar |
Direito de habitação do cônjuge sobrevivo: na partilha, o cônjuge sobrevivo pode pedir o direito de habitação da casa de morada de família e o direito de uso do recheio (artigo 2103.º-A do Código Civil), pagando tornas se o valor exceder a sua parte. O pedido tem de ser feito até à conferência de interessados. Se for atribuído, limita fortemente a venda — por isso confirme este ponto antes de anunciar o imóvel.
Impostos: o que se paga ao herdar
- Imposto do Selo: 10% sobre o valor dos bens (nos imóveis, o valor patrimonial tributário). Estão isentos o cônjuge ou unido de facto, os filhos, netos, pais e avós. Pagam os restantes herdeiros — irmãos, sobrinhos ou herdeiros testamentários. Mesmo isentos, os herdeiros têm de participar a morte às Finanças até ao fim do 3.º mês depois do óbito.
- IMI: enquanto a herança está indivisa, é paga pela própria herança, representada pelo cabeça de casal.
- Dinheiro herdado: não paga IRS sobre o que recebe; paga, se for caso disso, o Imposto do Selo acima.
- Tornas: o herdeiro que fica com a casa e paga tornas aos outros paga IMT sobre as tornas.
Mais-valias na venda de um imóvel herdado
Ao vender, os herdeiros pagam IRS sobre a mais-valia — mas as regras de cálculo têm três particularidades:
- Valor de aquisição: é o valor usado no Imposto do Selo, que na prática coincide com o VPT à data do óbito. Pode ser corrigido pelo coeficiente de desvalorização da moeda se tiverem passado mais de 24 meses desde a aquisição.
- Data de aquisição: é a data do óbito (abertura da sucessão), e não a data em que o falecido comprou a casa. A partilha posterior não a altera. A antiguidade da casa é, por isso, irrelevante: ainda que o falecido a tenha comprado antes de 1989, a isenção de 1989 não se aplica a quem herda depois dessa data.
- Tributação: só 50% da mais-valia entra no rendimento de cada herdeiro, na proporção da sua quota, às taxas de IRS de 2026 (de 12,5% a 48%). Podem deduzir-se despesas de venda e obras dos últimos 12 anos.
Exemplo (três irmãos, casa em Almada): casa vendida por 300.000 €. VPT à data do óbito: 120.000 € (valor de aquisição corrigido, ilustrativo: 125.000 €). Despesas de venda e obras: 15.000 €.
Mais-valia: 300.000 − 125.000 − 15.000 = 160.000 €. Por irmão: 53.333 €, dos quais 26.667 € (50%) são somados ao rendimento e tributados à taxa que lhe couber.
Como reduzir ou evitar as mais-valias, legalmente
- Reinvestimento na habitação própria: só se a casa tiver sido a habitação própria e permanente de um dos herdeiros nos 12 meses anteriores à venda. Veja Reinvestimento de Mais-Valias ao Trocar de Casa.
- Reinvestimento em casas para arrendar: para vendas entre 2026 e 2029, com renda moderada e condições apertadas.
- Herdeiro com 65 anos ou mais, ou reformado, para quem a casa era a habitação própria e permanente: pode aplicar o valor em produtos de reforma. Veja Isenção de Mais-Valias para Maiores de 65 Anos.
- Despesas dedutíveis: obras de valorização dos últimos 12 anos, comissão de mediação e outras despesas de venda, sempre com comprovativos.
Como vender um imóvel herdado, passo a passo
- Faça a habilitação de herdeiros — Num cartório notarial ou numa conservatória com Balcão das Heranças. Identifica os herdeiros e é necessária para registar e vender.
- Participe o óbito às Finanças — Entregue a participação do Imposto do Selo até ao fim do 3.º mês depois da morte, mesmo que todos os herdeiros estejam isentos.
- Registe o imóvel em nome dos herdeiros — O registo da aquisição por sucessão é necessário antes da venda; o Balcão das Heranças pode tratá-lo em conjunto com a habilitação.
- Combinem o caminho entre herdeiros — Venda conjunta, adjudicação a um herdeiro com tornas, venda da quota ou inventário, consoante haja ou não acordo.
- Prepare os documentos e avalie o imóvel — Certidão do registo, caderneta, certificado energético e situação do título de utilização. Peça uma avaliação para fixar o preço.
- Declare a mais-valia no IRS — Cada herdeiro declara, no Anexo G do IRS do ano seguinte, a sua parte da mais-valia, ou o reinvestimento a que tenha direito.
Os documentos da escritura — habilitação, certidão do registo, caderneta predial, certificado energético e situação do título de utilização — estão em Documentos para Vender Casa em Portugal; sobre o título urbanístico, veja Licença de Utilização. A Calculadora de Venda de Casa mostra quanto sobra, depois de comissão e custos.
Novidade de 2026: um herdeiro poderá forçar a venda
Em agosto de 2026, a Lei n.º 49/2026 autorizou o Governo a criar um processo especial de venda de imóveis em heranças indivisas. O Governo aprovou o decreto-lei em Conselho de Ministros a 22 de outubro; à data de 1 de novembro de 2026, ainda não estava publicado, pelo que o processo ainda não pode ser usado. As regras anunciadas:
- um único herdeiro pode pedir a venda, sem o consentimento dos restantes, passados dois anos sobre a abertura da sucessão — ou logo, se já houver inventário em curso;
- os herdeiros têm seis meses para chegar a acordo ou vender por negociação particular;
- sem acordo, a venda faz-se por via judicial, ao valor de mercado fixado com avaliações independentes, preferencialmente em leilão eletrónico, em que os herdeiros podem participar;
- a casa de morada de família fica protegida: não se vende contra a vontade do cônjuge sobrevivo ou do unido de facto;
- aplica-se às heranças já abertas e ainda não partilhadas à data da entrada em vigor.
Se a sua herança está bloqueada, esta alteração é relevante — mas até haver diploma publicado, o caminho é o acordo entre herdeiros ou o inventário.
Herdou um imóvel e quer vendê-lo?
Tratamos da avaliação, da documentação e da coordenação entre herdeiros — e fazemos as contas de mais-valias antes de fixar o preço. Sem compromisso.
Falar com Diogo DiasPerguntas frequentes sobre a venda de imóveis herdados
O cabeça de casal pode vender bens da herança?
Não sozinho. Numa herança indivisa, a venda de um imóvel exige o acordo de todos os herdeiros. O cabeça de casal administra a herança mas não pode vender nem doar um imóvel sem o consentimento dos restantes.
Recebi dinheiro de herança: tenho de pagar imposto?
Não paga IRS sobre o dinheiro herdado. Paga Imposto do Selo de 10% se não for cônjuge ou unido de facto, filho, neto, pai ou avô do falecido, que estão isentos. A participação às Finanças deve ser entregue até ao fim do 3.º mês depois da morte, mesmo havendo isenção.
Como não pagar mais-valias de herança?
Só com mecanismos previstos na lei: reinvestir o valor numa nova habitação própria e permanente (se a casa foi a morada de um herdeiro nos 12 meses anteriores), reinvestir em casas para arrendar (vendas entre 2026 e 2029), aplicar o valor em produtos de reforma aos 65 anos ou reformado, e deduzir despesas e obras. Não há isenção pelo simples facto de a casa ser herdada.
Como calcular a mais-valia de um imóvel herdado?
Mais-valia = valor de venda − valor de aquisição (o valor patrimonial tributário usado no Imposto do Selo, corrigido pelo coeficiente de desvalorização se passaram mais de 24 meses desde o óbito) − despesas dedutíveis. Só 50% é tributado, na proporção da quota de cada herdeiro, às taxas de IRS.
Posso vender a minha quota da herança?
Sim, mas os restantes herdeiros têm direito de preferência na compra. Para vender o imóvel em si, é preciso o acordo de todos.
O que acontece ao usufruto de um imóvel herdado?
Se o imóvel tem usufruto, a venda da propriedade plena exige o acordo do usufrutuário; a alternativa é vender a nua-propriedade, que vale menos. Se o cônjuge sobrevivo ficar com o direito de habitação da casa de morada de família, a venda fica fortemente condicionada.