Licença de utilização: o que é, como pedir e o que fazer se a casa não tem

Atualizado a 1 de novembro de 2026, com o Decreto-Lei n.º 108/2026 (revisão do RJUE) em vigor desde 1 de outubro.

A licença de utilização é, há décadas, um dos papéis que mais atrasa a venda de casas antigas. Em 2024 e outra vez em 2026 a lei mudou — e muitos sites ainda repetem as regras antigas. Este artigo faz o ponto de situação a 1 de novembro de 2026, para vendedores e compradores.

O que é a licença de utilização (e como se chama hoje)

É o título que comprova que um edifício, ou uma fração, pode ser usado para um fim concreto — normalmente, habitação. Chama-se também autorização de utilização e, nas casas mais antigas, licença de habitação. Não se confunde com a ficha técnica da habitação, que descreve as caraterísticas da casa, nem com o certificado energético.

Com a revisão do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE), as referências a "licença" ou "autorização de utilização" passam a ler-se como comunicação prévia (ou comunicação prévia com prazo), consoante o caso. O que não muda: o título de utilização acompanha o imóvel e transmite-se automaticamente com a propriedade.

O que mudou em 2024 e em outubro de 2026

O Decreto-Lei n.º 108/2026 foi publicado a 29 de maio de 2026 e a sua entrada em vigor, prevista para 3 de agosto, foi adiada para 1 de outubro pelo Decreto-Lei n.º 155-B/2026. Está, portanto, em vigor para todas as escrituras a partir dessa data.

Posso vender uma casa sem licença de utilização?

Legalmente, sim: a lei não proíbe a transmissão de um imóvel sem título de utilização. Na prática, há limites importantes:

• Tem de o declarar. Desde 1 de outubro de 2026, a escritura menciona expressamente que o vendedor não dispõe do título.
• Crédito bancário. O banco avalia o imóvel e tem de se certificar da sua regularidade. A generalidade das instituições recusa financiar, ou exige a regularização antes, quando não há comprovativo de utilização.
• CPCV. O regime do contrato-promessa sobre edifícios (artigo 410.º do Código Civil) continua a prever a certificação da licença, que as partes podem afastar por acordo escrito. Trate este ponto com um advogado.
• Preço e procura. Sem possibilidade de crédito, o universo de compradores encolhe — e o preço tem de o refletir.
• Riscos do comprador. Pode herdar o custo (e a incerteza) de legalizar, bem como processos de contraordenação e, no limite, ordens de demolição de partes não licenciadas.

Se vai vender uma casa sem título, faça-o com os olhos abertos: diga-o no anúncio e no CPCV, ajuste o preço e, sempre que possível, ofereça-se para regularizar antes. Veja Como Vender uma Casa em Portugal para o resto do processo.

Que casas estão isentas (anteriores a 1951)

Os edifícios construídos antes da entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU) — 7 de agosto de 1951 — estão isentos de licença ou autorização de utilização, desde que não tenham sofrido depois obras de construção, reconstrução, ampliação ou alteração. As obras de simples conservação não afastam a isenção.

A isenção não se presume: prova-se com uma certidão da câmara municipal, instruída com elementos como a inscrição matricial antiga, plantas ou declarações de testemunhas. A data exata pode variar conforme o município. A caderneta predial indica o ano de construção, mas não substitui a certidão.

Como obter o título de utilização, passo a passo

1. Descubra se o título já existe — Peça à câmara municipal (no balcão digital, no portal do munícipe ou presencialmente) uma certidão do título de utilização do imóvel. Muitas casas têm título e o proprietário é que não o tem em casa.
2. Peça a certidão ou cópia — Se o título existe, peça a certidão. O custo é fixado pelo regulamento de cada município.
3. Casa com obra licenciada, sem utilização comunicada — Submeta à câmara uma comunicação prévia de utilização, com termo de responsabilidade do diretor de obra ou de fiscalização. O edifício pode ser utilizado logo após a submissão.
4. Casa antiga sem obra titulada — Submeta uma comunicação prévia com prazo, com termos de responsabilidade de um arquiteto (conformidade da utilização com as normas) e do diretor de obra ou de fiscalização (idoneidade do edifício). Pode usar a casa 10 dias depois, salvo rejeição ou vistoria, que se realiza em 15 dias.
5. Se houver obras sem licença, legalize-as primeiro — Ampliações, divisões ou anexos sem licença têm de ser legalizados antes. É um processo mais demorado, com custos de projeto e taxas, e sem garantia de aprovação. Peça um parecer prévio a um técnico.

Os modelos e os elementos obrigatórios das comunicações foram aprovados pela Portaria n.º 320/2026/1. As taxas e os prazos de cada município variam bastante — peça sempre um orçamento ao técnico e confirme na câmara.

Bancos que não exigem licença de utilização?

Não há uma lista de bancos "mais flexíveis". O crédito à habitação depende da avaliação do perito e da garantia hipotecária, e um imóvel sem situação urbanística regular vale menos como garantia. Por isso, quem precisa de financiamento deve contar com a exigência de comprovativo de utilização — ou da isenção, no caso das casas anteriores a 1951. Compradores a pronto pagamento e investidores aceitam por vezes imóveis sem título, mas com desconto.

Se é comprador: o que verificar

1. Peça ao vendedor a certidão do título de utilização — ou da isenção, se a casa for anterior a 1951.
2. Compare a caderneta predial com a realidade: áreas, divisões, anexos e ampliações.
3. Inclua no CPCV uma condição suspensiva (obtenção do título) ou a obrigação de regularização a cargo do vendedor, com prazo.
4. Peça ao banco, antes de assinar o CPCV, confirmação de que a casa é financiável.

Lista completa de documentos em Documentos para Vender Casa em Portugal. E para o dia da assinatura, Escritura de Imóvel: Como Funciona e o Que Fazer Depois.