Depende da taxa do seu crédito e do que faria com o dinheiro. Amortizar rende-lhe a TAN do crédito, sem risco nem IRS, mas tem custo: comissão de 0,5% do capital amortizado (taxa variável) ou 2% (taxa fixa) — em 2026 já não há isenção temporária. Reduzir o prazo poupa mais juros; reduzir a prestação dá folga mensal e ajuda na taxa de esforço. Antes de amortizar, tenha um fundo de emergência e liquide os créditos mais caros (cartões, crédito pessoal).
Referências de taxas e regras de junho a setembro de 2026. Confirme as condições do seu contrato com o banco.
Com algum dinheiro de parte e um crédito habitação a pesar no orçamento, a pergunta é natural: amortizar ou guardar? A resposta depende da taxa do seu crédito, do que faria com o dinheiro e de um custo que em 2026 voltou a existir: a comissão de reembolso antecipado. Este artigo põe os números lado a lado.
Quanto custa amortizar: a comissão de reembolso antecipado
A lei limita a comissão que o banco pode cobrar quando amortiza capital (artigo 23.º do Decreto-Lei n.º 74-A/2017). O limite depende do tipo de taxa do seu crédito:
| Tipo de taxa | Comissão máxima | Em 10.000 € amortizados |
|---|---|---|
| Variável | 0,5% do capital amortizado | 50 € + 2 € de Imposto do Selo = 52 € |
| Fixa | 2% do capital amortizado | 200 € + 8 € de Imposto do Selo = 208 € |
| Mista | Depende da fase em que está: 2% no período fixo, 0,5% depois | 208 € ou 52 € |
- O banco pode cobrar menos do que o limite, ou não cobrar — vale a pena ler o contrato.
- Em situações como morte, desemprego ou deslocação profissional, a comissão não é devida (confirme as condições no seu contrato).
- Além da comissão, o banco só pode cobrar as despesas que pague a terceiros (por exemplo, conservatórias ou cartórios), e apenas com comprovativos.
- Em 2026 não há isenção temporária: o regime que dispensava a comissão nos créditos a taxa variável terminou no final de 2025 e não foi renovado.
Reduzir a prestação ou reduzir o prazo?
Ao amortizar parte do capital, escolhe-se o efeito. Muitos bancos aplicam por defeito a redução da prestação, por isso peça por escrito o que pretende.
| Opção | Prestação | Prazo restante | Juros poupados (aprox.) |
|---|---|---|---|
| Não amortizar | 601 € | 25 anos | — |
| Amortizar 10.000 € e reduzir a prestação | ≈ 551 € | 25 anos | ≈ 5.000 € |
| Amortizar 10.000 € e reduzir o prazo | 601 € | ≈ 21 anos e 10 meses | ≈ 12.700 € |
Exemplo: 120.000 € em dívida, 25 anos de prazo restante e TAN de 3,5%. Cálculo próprio, sem a comissão de reembolso.
Com o mesmo dinheiro, reduzir o prazo poupa mais do dobro dos juros. Reduzir a prestação, em contrapartida, dá folga mensal e ajuda se vai pedir outro crédito: uma prestação menor baixa a sua taxa de esforço.
Vale a pena amortizar ou investir?
Amortizar "rende" exatamente a taxa do seu crédito — sem risco e sem imposto. Investir só compensa se render mais do que isso depois de impostos (28% de IRS sobre os juros). Para comparar, estas são referências de 2026:
- Taxa média das novas operações de crédito habitação (junho de 2026): 2,93%.
- Certificados de Aforro, série F (setembro de 2026): 2,5% brutos, 1,8% líquidos.
- Depósitos a prazo (média dos novos depósitos): 1,55% brutos, 1,1% líquidos.
Compare a alternativa com a TAN do seu contrato, não com a média. Se o seu spread é alto, amortizar quase sempre bate os depósitos. Se tem uma taxa fixa muito baixa (por exemplo, abaixo de 2%, contratada em 2021), manter o crédito e investir pode ser melhor — e a comissão de 2% pesaria na amortização.
Antes de amortizar: tenha um fundo de emergência (pelo menos alguns meses de despesas), liquide primeiro os créditos mais caros — cartões e crédito pessoal — e lembre-se de que dinheiro amortizado não volta a sair do crédito. Se precisar dele, terá de pedir um novo crédito.
Spread alto? Há alternativas à amortização
Se o seu problema é o spread, pode renegociá-lo com o banco ou pedir propostas de outros bancos para transferir o crédito. A transferência implica liquidar o crédito no banco atual, pelo que a comissão de reembolso pode aplicar-se — peça simulações a ambos antes de decidir.
Como pedir uma amortização, passo a passo
- Peça uma simulação ao banco — Peça o valor em dívida, a comissão de reembolso que se aplica ao seu contrato e o efeito da amortização no prazo ou na prestação.
- Escolha o efeito — Decida se quer reduzir o prazo (poupa mais juros) ou a prestação (dá folga mensal) e indique-o por escrito.
- Comunique com antecedência — A amortização parcial exige 7 dias úteis de pré-aviso e deve coincidir com a data de vencimento de uma prestação; a liquidação total exige 10 dias úteis.
- Pague e guarde o comprovativo — Confirme a comissão cobrada e peça o novo plano de pagamentos.
Vai vender a casa? Amortização total e impostos
Quando vende uma casa com crédito, o crédito é liquidado na escritura: é uma amortização total, com comissão de reembolso (0,5% ou 2% do capital em dívida) e distrate da hipoteca. Peça ao banco o valor em dívida com a antecedência de pelo menos 10 dias úteis e tenha em conta estes custos no preço mínimo que aceita. A Calculadora de Venda de Casa mostra quanto lhe fica depois de comissão, crédito e penalização.
Em termos fiscais, o capital que usa da venda para liquidar o crédito da casa vendida reduz o valor que tem de reinvestir para não pagar mais-valias — veja Reinvestimento de Mais-Valias ao Trocar de Casa. Já amortizar outro crédito habitação com o dinheiro da venda deixou de contar como reinvestimento depois de 2024. E, segundo uma informação vinculativa da AT de julho de 2026, as despesas da liquidação do empréstimo não se deduzem ao ganho: conte com esse custo.
Vai vender a casa e tem crédito por liquidar?
Calculamos quanto lhe fica depois de comissão, crédito e impostos — e a melhor ordem das escrituras — antes de fixar o preço.
Pedir AnálisePerguntas frequentes sobre amortizar o crédito habitação
Vale a pena amortizar o crédito habitação?
Se a TAN do seu crédito for superior ao rendimento líquido que obteria noutro sítio — e depois de pagar a comissão de reembolso e manter um fundo de emergência — normalmente sim. Em 2026, os certificados de aforro rendem 1,8% líquidos e os depósitos cerca de 1,1% líquidos, abaixo da maioria das taxas de crédito.
Quanto custa amortizar o crédito habitação?
A comissão máxima é de 0,5% do capital amortizado em créditos a taxa variável e de 2% em créditos a taxa fixa, mais 4% de Imposto do Selo sobre a comissão. Em 10.000 € amortizados, são 52 € na taxa variável e 208 € na fixa. Em 2026 já não há isenção temporária.
Como simular uma amortização?
Peça ao banco uma simulação com o valor a amortizar e o efeito pretendido, ou calcule a nova prestação com a TAN do contrato e o capital em dívida. A Calculadora de Venda de Casa do nosso site calcula também a penalização por amortização antecipada.
Posso amortizar apenas uma parte do crédito?
Sim. A lei não impõe um valor mínimo. A amortização parcial exige 7 dias úteis de pré-aviso e deve coincidir com a data de vencimento de uma prestação.
É melhor reduzir o prazo ou a prestação?
Reduzir o prazo poupa mais juros: num exemplo de 120.000 € em dívida, 25 anos e TAN de 3,5%, amortizar 10.000 € poupa cerca de 12.700 € de juros se reduzir o prazo e cerca de 5.000 € se reduzir a prestação. A redução da prestação ajuda se precisar de folga mensal ou for pedir outro crédito.
Amortizar ou investir?
Compare a TAN do crédito com o rendimento líquido da alternativa, já depois de 28% de IRS sobre os juros. Se tiver uma taxa fixa muito baixa, manter o crédito e investir pode compensar; se tiver um spread alto, amortizar quase sempre vence os depósitos.