Taxa de esforço: quanto posso pedir de crédito habitação em 2026?

Atualizado a 1 de novembro de 2026, com a Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026 do Banco de Portugal em vigor desde 1 de agosto.

"Quanto posso pedir de crédito habitação?" é a primeira pergunta de quem quer comprar casa — e a resposta depende menos do preço da casa do que da taxa de esforço. Desde 1 de agosto de 2026 o limite recomendado pelo Banco de Portugal baixou, o que muda as contas de muita gente. Aqui explicamos o que é, como se calcula e quanto pode, na prática, pedir.

O que é a taxa de esforço

A taxa de esforço (DSTI, na sigla inglesa) é a percentagem do seu rendimento líquido mensal que vai para o pagamento de créditos. Entram todas as prestações: a do crédito que está a pedir e as dos que já tem — casa, automóvel, crédito pessoal ou outro crédito com plano de reembolso definido.

O rendimento que conta é o que recebe depois de impostos e de contribuições para a Segurança Social, a partir da última declaração de IRS e/ou dos rendimentos dos três meses anteriores, dividido por 12 meses. Se pedir o crédito em conjunto, somam-se os rendimentos e as prestações de todos os titulares.

A taxa de esforço máxima é agora de 45%

Segundo a Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026 do Banco de Portugal, os bancos não devem conceder crédito que resulte numa taxa de esforço superior a 45% — antes, era 50%. A regra aplica-se aos novos contratos cuja avaliação de solvabilidade seja feita a partir de 1 de agosto de 2026; os processos avaliados antes seguem o limite anterior.

Na prática: com 2.000 € líquidos por mês, o total das prestações passa a ter de ficar até 900 €, quando antes podia chegar a 1.000 €.

• É uma recomendação ("cumprir ou explicar"), não uma lei: o banco pode exceder o limite em casos justificados, até 10% do crédito concedido em cada semestre.
• Na prática, os bancos aplicam também as suas próprias regras, que podem ser mais restritivas do que o limite.

Como calcular a taxa de esforço, passo a passo

1. Some o rendimento líquido mensal — Some os rendimentos líquidos de todos os titulares (depois de IRS e Segurança Social) e divida por 12 se forem anuais. O banco usa a última declaração de IRS e/ou os rendimentos dos últimos três meses.
2. Some as prestações que já paga — Inclua todas as prestações de créditos com plano de reembolso: casa, automóvel, crédito pessoal e outros créditos.
3. Calcule a prestação do novo crédito — Nos créditos a taxa variável ou mista, calcule-a com a taxa de juro acrescida do choque do Banco de Portugal (0,5 pontos até 5 anos, 1 ponto entre 5 e 10 anos, 1,5 pontos acima de 10 anos). Nos créditos a taxa fixa, use a taxa contratada.
4. Divida e compare com 45% — Taxa de esforço = (prestações existentes + prestação do novo crédito) ÷ rendimento líquido mensal × 100. O resultado deve ser igual ou inferior a 45%.

Quanto posso pedir de crédito habitação? Exemplos

O limite de 45% define a prestação máxima; o capital que ela permite depende do prazo e da taxa de juro. Com os pressupostos abaixo:

Exemplo ilustrativo: prazo de 30 anos, TAN de 3,5% e nenhum outro crédito. Na taxa variável, o banco testa a prestação com a taxa a 5,0% (3,5% + 1,5 pontos percentuais). Cada banco aplica a sua política de risco e o seu spread.

Três leituras úteis destes números:

• Já tem créditos? Com 2.500 € líquidos e 250 € de prestações existentes, o capital máximo (taxa variável) desce de cerca de 210.000 € para cerca de 163.000 €. Liquidar um crédito pequeno pode abrir mais espaço do que poupar uma entrada.
• Tem até 35 anos? O prazo máximo recomendado sobe para 40 anos. Com 2.500 € líquidos e taxa variável, passa de cerca de 210.000 € para cerca de 233.000 € de capital — a troco de mais juros no total.
• Que casa posso comprar? O banco financia, no máximo, 90% do menor valor entre o preço e a avaliação (80% numa segunda habitação). Um capital de 210.000 € corresponde a uma casa de cerca de 233.000 €, a que se juntam a entrada de 10% e os custos da compra (IMT, Imposto do Selo, escritura e registo).

Simule a prestação de uma casa concreta no Simulador de Prestação da Casa e o total de que precisa na Calculadora de Compra de Casa.

O choque da taxa de juro: porque a taxa fixa dá mais capital

Nos créditos a taxa variável ou mista, o banco não calcula a prestação à taxa de hoje: simula uma subida dos juros para ver se continuaria a aguentar. O acréscimo depende do prazo do crédito — 0,5 pontos percentuais até 5 anos, 1 ponto entre 5 e 10 anos e 1,5 pontos acima de 10 anos (Instrução n.º 23/2023 do Banco de Portugal).

Num crédito à habitação a 30 anos, isto significa testar a prestação com mais 1,5 pontos de taxa. Num crédito a taxa fixa não há indexante, logo não há choque: a mesma prestação mensal "cabe" num capital cerca de 20% maior (veja a tabela). Por outro lado, a taxa fixa não acompanha eventuais descidas dos juros — compare sempre as ofertas e o custo total do crédito.

Outros limites que o banco aplica

• Financiamento (LTV): até 90% do valor da casa na habitação própria e permanente; 80% nas restantes finalidades.
• Prazo máximo: 40 anos até aos 35 anos de idade; 35 anos a partir daí. Em créditos com vários titulares, conta a idade do mais velho.
• Idade: se o crédito terminar depois de o titular fazer 70 anos e este ainda não estiver reformado, o rendimento é reduzido em, pelo menos, 20% (ponderado pelos anos em que passa dessa idade) para efeitos da taxa de esforço.

Troca de casa: e o crédito que ainda tem?

É aqui que muita gente trava a troca de casa: quem ainda paga o crédito da casa atual vê essa prestação somada à da nova, e a taxa de esforço dispara. A regra do Banco de Portugal tem, porém, uma saída pensada para estes casos: se se comprometer a liquidar o crédito anterior antes de o novo crédito ser disponibilizado, o banco pode considerar apenas a prestação do novo crédito — desde que tenha comprovativo da liquidação.

Na troca de casa, isto quer dizer que a ordem das escrituras importa: se a venda da casa antiga (e o distrate do crédito) acontecer antes — ou no mesmo dia, mas antes do desembolso — da compra, a prestação antiga deixa de pesar. Se comprar primeiro, vai ter de suportar as duas. É para esses casos que existe o crédito-ponte, com custos e riscos próprios.

Para decidir a sequência, leia Vender Antes ou Comprar Antes na Troca de Casa e Análise Financeira Preliminar na Troca de Casa.

Como baixar a taxa de esforço antes de pedir crédito

• Liquide pequenos créditos (automóvel, crédito pessoal): cada euro de prestação eliminada abre mais capital do que um euro de poupança.
• Peça o crédito em conjunto, se tiver cônjuge ou companheiro com rendimentos — e prepare ambos os dossiês.
• Alongue o prazo (até 40 anos se tiver até 35 anos). Reduz a prestação, mas aumenta os juros totais.
• Aumente a entrada: um capital menor significa uma prestação menor para o mesmo imóvel.
• Compare taxa fixa e variável, tendo em conta o choque de juros descrito acima.
• Ajuste o preço-alvo: a casa certa é a que cabe na taxa de esforço e deixa folga no orçamento familiar.

Se já tem crédito e pensa amortizá-lo, veja Amortizar o Crédito Habitação: Vale a Pena?.